Bán đất bằng giấy tờ viết tay có đòi lại được đất không?

Bán đất bằng giấy tờ viết tay có đòi lại được đất không? Đặt cọc bán đất nhưng chưa thực hiện giao dịch mua bán có đòi lại tài sản được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Dạ chào luật sư, em muốn hỏi là trước đây khoảng 2 năm, mẹ chồng em có ý định muốn bán cho một người bà con khoảng 3 xào đất và đã nhận tiền cọc là 5 triệu đồng và giao hẹn là khi nào sang tên sổ đỏ thì thanh toán số tiền còn lại , do có nhiều vấn đề nên đến nay vẫn chưa sang tên được, nhưng trong quá trình chưa sang tên sổ được mà bên mua đã tự ý trồng cây và sử dụng mảnh đất đó, và giờ mẹ em muốn lấy lại mảnh đất đó và trả tiền cọc lại thì có được không ạ, em xin cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2015

2. Giải quyết vấn đề

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch có giá trị lớn nhưng do chủ quan, tin tưởng vào mối quan hệ thân thích mà nhiều người chỉ ký kết với nhau bằng giấy tờ viết tay khi thực hiện loại giao dịch này gây ra rất nhiều bất tiện, rủi ro về sau.

Trường hợp của bạn, mẹ bạn đã bán đất cho một người bà con, đã nhận tiền cọc 5.000.000 đồng và giao hẹn là khi nào sang tên sổ đỏ thì thanh toán số tiền còn lại. Do có nhiều vấn đề nên đến nay vẫn chưa sang tên được nhưng trong quá trình chưa sang tên sổ được mà bên mua đã tự ý trồng cây và sử dụng mảnh đất đó. Nay mẹ bạn muốn lấy lại mảnh đất đó và trả tiền cọc lại. Do bạn không đề cập rõ nên chúng tôi sẽ phân tích những trường hợp sau liên quan tới khả năng đòi lại đất và trả tiền đặt cọc của gia đình bạn.

Trường hợp 1: Nếu hai bên mới chỉ viết với nhau một giấy tờ viết tay về việc đặt cọc 5.000.000 đồng mà chưa ký kết hợp đồng mua bán chính thức:

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về giải quyết khi có sự vi phạm hợp đồng đặt cọc:

“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, mẹ bạn là bên bán, đã nhận của bên kia 5.000.000 đồng tiền đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chính thức. Do vậy, nếu mẹ bạn không muốn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có trách nhiệm hoàn trả cho bên kia gấp đôi số tiền đặt cọc, tức 10.000.000 đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác về việc mẹ bạn chỉ cần trả lại tiền cọc.

Bên cạnh đó, do hai bên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên kia đã tự ý trồng cây và sử dụng mảnh đất đó là vi phạm và mẹ bạn khi thanh toán tiền vi phạm hợp đồng đặt cọc không có trách nhiệm phải bồi thường giá trị tài sản trên đất cho họ.

Trường hợp 2: Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng, chứng thực.

Căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, việc không công chứng, chứng thực hợp đồng là vi phạm về hình thức của hợp đồng, dẫn tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, theo đó, trách nhiệm của mỗi bên sẽ đặt ra như sau: Hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: Bên mua sẽ có trách nhiệm dời cây trồng cũng như công trình trên đất, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất lại cho bạn đồng thời bạn có trách nhiệm thanh toán lại số tiền 5.000.000 đồng đã nhận của họ. Do hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực nên bạn không có trách nhiệm phải thanh toán chi phí đã đầu tư trên đất cho họ. 

Trường hợp 3: Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực.

Khi hai bên đã công chứng, chứng thực hợp đồng thì tính pháp lý của hợp đồng đã được đảm bảo, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên là hợp pháp. Tuy nhiên, thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất không phát sinh từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng mà phụ thuộc vào thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, nếu hai bên chưa tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức chưa thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng vào sổ địa chính thì quyền của bên mua vẫn chưa được xác lập. 

Nếu mẹ bạn không muốn bán nữa thì được xác định là mẹ bạn vi phạm hợp đồng mua bán và phải chịu các chế tài do hợp đồng quy định nói riêng và pháp luật dân sự quy định nói chung. Do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực trên thực tế, do vậy việc tự ý trồng cây và sử dụng mảnh đất đó là vi phạm và mẹ bạn không có trách nhiệm phải bồi thường giá trị tài sản trên đất cho họ. Vì vậy, mẹ bạn có thể nộp đơn lên ủy ban nhân dân xã phương yêu cầu hòa giải xem thiện chí của bên mua như thế nào? Hoặc mẹ bạn nộp đơn khởi kiện trực tiếp ra phía bên tòa án nhân dân quận huyện nơi hiện tại có bất động sản để yêu cầu.