Bán đất thuê cho người khác có phạm tội lừa đảo không?

Bán đất thuê cho người khác có phạm tội lừa đảo không? Hợp đồng thuê tài sản và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng.

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi và 10 hộ gia đình khác có cho bà Thu thuê ruộng để chuyển đổi sang nuôi trồng thủy sản, thời gian ký hợp đồng thuê 2 bên là 17 năm. Nay hết hợp đồng bà Thu không trả lại ruộng cho gia đình tôi và những hộ khác mà đơn phương bán dự án cho người khác là ông Thành. gia đình tôi và 10 hộ gia đình khác đã làm đơn ra xã nhưng xã không giải quyết. Chúng tôi có thể kiện bà Thu vì bà có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản không ạ

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật hình sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 1995
• Bộ luật hình sự năm 2015

2. Giải quyết vấn đề

Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự thì hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Khi hết thời hạn cho thuê đất là 17 năm dựa trên hợp đồng cho thuê của các bên thì bên kia sẽ phải trả lại đất cho 10 hộ gia đình. Tại Điều 487 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về trả lại tài sản thuê như sau:

“Điều 487. Trả lại tài sản thuê

1- Bên thuê phải hoàn trả tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận trong hợp đồng; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận, thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên…

3- Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê, thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê hoàn trả tài sản thuê và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thoả thuận.

Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả…“.

Theo đó, khi đã hết thời hạn cho thuê, bên kia phải có trách nhiệm hoàn trả lại đất đã thuê với tình trạng như ban đầu và phải trả đúng hạn, nếu trả chậm thì 10 hộ gia đình có quyền yêu cầu bên thuê phải hoàn trả lại mảnh đất và tiền thuê trong thời gian chậm trả này và phải bồi thường thiệt hại khi hay sẽ bị phạt do vi phạm do chậm trả nếu được thể hiện trong hợp đồng. Hiện tại, để giải quyết tranh chấp về đất do bên kia không trả đất cho 10 hộ gia đình và đã tự ý bán cho bên thứ ba thì gia đình bác và các hộ gia đình có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp để được hòa giải về đất ra ủy ban nhân dân xã phường nơi có đất hoặc gửi đơn khởi kiện ra tòa án yêu cầu trả lại tài sản cho thuê khi hợp đồng đã hết thời hạn. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì các bên có thể giải quyết thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã phường, nếu không hòa giải được mà có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết tại Tòa án nhân dân, nếu không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn nộp đơn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân hoặc gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân. 

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”.

Nếu Ủy ban nhân dân không giải quyết hòa giải về tranh chấp đất đai hoặc giải quyết tranh chấp khi không hòa giải thành do các hộ gia đình không có các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật. Khi đó, các hộ gia đình có quyền khiếu nại đối với hành vi này của Ủy ban nhân dân.

Đối với việc bà Thu có bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 thì hành vi mà bà Thu thực hiện có đủ căn cứ để cấu thành tội phạm hay không:

+ Về chủ thể: Bà Thu đã đủ tuổi chịu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 12 Bộ luật hình sự năm 2015, có năng lực trách nhiệm 

+ Về khách thể: Hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu của 10 hộ gia đình

+ Về mặt khách quan: là hành vi chiếm hữu trái phép tài sản bằng thủ đoạn gian dối, bà thu dùng thủ đoạn gian dối như đưa ra thông tin không đúng sự thật qua lời nói, chữ viết hay giả vờ vay, mượn, thuê làm cho các hộ gia đình tin là sự thật và tự nguyện giao cho bà Thu, tài sản có giá trị từ 2 triệu đồng trở lên hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản.

+ Về mặt chủ quan: được thực hiện với lỗi cố ý trực tiếp, bà Thu nhận thức rõ hành vi của mình và cố ý gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản và mong muốn hậu quả này xảy ra.

Theo đó, nếu bà Thu đủ yếu tố cấu thành phạm như trên thì bà sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, còn không thì các hộ gia đình có thể khởi kiện bà Thu ra Tòa án nơi bà Thu đang cư trú hiện nay để đòi lại mảnh đất này.