Bán nhà đang cho thuê – Những vấn đề pháp lý liên quan

Bán nhà đang cho thuê - Những vấn đề pháp lý liên quan. Có lấy lại được tiền cọc khi chủ nhà bán nhà cho thuê không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật Sư Tôi có câu hỏi như sau kính nhờ luật sư giải đáp giúp. Tôi thuê một căn hộ từ tháng 4/2016. Thời hạn hợp đồng ký từ tháng 4/2016 đến tháng 6/2017. Chủ sở hữu căn hộ cho thuê lúc ký hợp đồng là ông Kiệt, và ông Kiệt giữ 2 tháng tiền cọc nhà thuê. Đến tháng 8 ông Kiệt bán căn hộ cho chị Thảo, và báo lại cho bên thuê nhà sau khi nhận tiền thuê vào đầu tháng 9 và nói là tháng sau bên tôi đóng tiền nhà cho chủ nhà mới. Nhưng trong thơi gian 1 tháng qua không liên lạc được với bên ông Kiệt để bàn giao hợp đồng và tiền cọc. Vì vậy bên tôi (bên thuê nhà) và chị Thảo đã tự liên lạc nhau nhưng không thể giải quyết được vấn đề. Bên tôi vì do chủ sở hữu căn hộ không còn được đảm bảo thông tin như hợp đồng cũ, nên bên tôi quyết định muốn chấm dứt hợp đồng và lấy lại tiền cọc. Nhưng vẫn chưa liên lạc được ông Kiệt, và chủ nhà mới là chị Thảo thì vẫn không giải quyết được hợp đồng, tiền cọc của căn tôi thuê.  Bên tôi vì chưa lấy lại được tiền cọc và chưa liên lạc được với ông Kiệt để giải quyết, nên tôi không đồng ý đóng tiền nhà tháng tiếp theo (tháng 10) này cho chị Thảo vì tôi không muốn tiếp tục hợp đồng nhà thuê, hơn nữa hợp đồng và tiền cọc vẫn chưa được bàn giao do sự vắng mặt của ông Kiệt. Xin hỏi Luật Sư, trong trường hợp này:

1. Tôi khởi kiện ông Kiệt có lấy lại được tiền cọc, và thời gian giải quyết là bao lâu? Điều kiện, giấy tờ, nhân chứng để khởi kiện cần những gì? Tôi có cần chứng minh đã đăng ký tạm trú ở căn hộ tôi thuê không? Trường hợp nếu không có đăng ký tạm trú ở căn đang thuê thì sẽ thế nào?

2. Đối với chủ nhà mới, vì chưa gặp được ba bên để bàn giao hợp đồng thuê, hay giải quyết tiền cọc, tôi có buộc phải tiếp tục đóng tiền nhà trong thời gian giải quyết không? Hơn nữa, nếu không đồng ý đóng tiền nhà tháng tiếp, tôi có buộc phải rời khỏi căn hộ tôi đang thuê trước khi lấy lại được tiền cọc ? Xin cám ơn Luật Sư ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

–  Bộ luật dân sự năm 2005

–  Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

–  Luật nhà ở năm 2014

2.  Giải quyết vấn đề

1. Đối với chủ nhà cũ

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê.

Bên thuê nhà có các quyền sau đây:

– Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

– Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

–  Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

–  Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;

–  Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng.

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Trong hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như bạn trình bày, bạn thuê một căn hộ từ tháng 4/2016. Thời hạn hợp đồng ký từ tháng 4/2016 đến tháng 6/2017. Chủ sở hữu căn hộ cho thuê lúc ký hợp đồng là ông Kiệt và ông Kiệt giữ 2 tháng tiền cọc nhà thuê. Đến tháng 8 ông Kiệt bán căn hộ cho chị Thảo và báo lại cho bên thuê nhà sau khi nhận tiền thuê vào đầu tháng 9 thì bắt đầu tháng sau bên thuê sẽ đóng tiền nhà cho chủ nhà mới. Nhưng trong thòi gian 1 tháng qua không liên lạc được với bên ông Kiệt để bàn giao hợp đồng và tiền cọc. Vì vậy, bên thuê nhà và chị Thảo đã tự liên lạc nhau nhưng không thể giải quyết được vấn đề. Bên bạn vì do chủ sở hữu căn hộ không còn được đảm bảo thông tin như hợp đồng cũ nên quyết định muốn chấm dứt hợp đồng và lấy lại tiền cọc. Nhưng vẫn chưa liên lạc được ông Kiệt và chủ nhà mới là chị Thảo thì vẫn không giải quyết được hợp đồng, tiền cọc của căn tôi thuê.  

Như vậy, theo Khoản 2, Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Đối chiếu trường hợp của bạn chủ sở hữu nhà ông Kiệt có quyền bán chuyển nhượng căn nhà đang cho bạn thuê cho chủ sở hữu khác trong thời hạn bạn đang thuê thời gian từ tháng 4/2016 đến tháng 6/2017 nhưng quyền và lợi ích thuê nhà của bạn vẫn phải được đảm bảo không ai có quyền thay đổi nội dung quyền lợi ích khi bạn đang trong thời gian thuê nhà cho đến khi hết hạn hợp đồng vào tháng 6/2017. Chị Thảo chủ sở hữu mới của căn nhà phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bạn và ông Kiệt đã ký. Nếu trong trường hợp chị Thảo thay đổi nội dung hợp đồng thuê hoặc gây khó dễ trong hợp đồng thuê nhà thì bạn có quyền kiện để bảo vệ quyền lợi của mình. Bạn nêu rõ, ông Kiệt thỏa thuận với bạn và chị Thảo để trao đổi hợp đồng thuê nhà nhưng hiện ông Kiệt vẫn chưa làm thủ tục hay có bất cứ thỏa thuận nào chính thức về hợp đồng thuê nhà của bạn. Vì vậy, nếu chị Thảo gây khó dễ trong thời gian bạn thuê nhà thì bạn có thể khởi kiện ông Kiệt bởi lẽ ông Kiệt là người giao kết hợp đồng thuê nhà với bạn khi ông bán nhà không đảm bảo quyền tiếp tục thuê theo thõa thuận ban đầu trong hợp đồng đã ký kết.

Điều kiện để khởi kiện như đã phân tích ở trên trường hợp ông Kiện bán nhà trong thời hạn thuê đang còn nhưng chủ sỡ hữu mới gây khó dễ làm trái với hợp đồng thuê đã ký mà chưa có thỏa thuận nào giữa ba bên. Giấy tờ bạn cần có là hợp đồng thuê nhà đã ký kết với ông Kiện, căn cứ chứng minh bà Thảo không thực hiện hợp đồng thuê nhà giữa bạn và ông Kiệt mà các bên chưa có thõa thuận, các giấy tờ nhân thân của bạn như chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân. Theo quy định của Luật cư trú trong thời hạn 30 ngày bạn ở tại căn nhà cho thuê bạn phải làm thủ tục đăng ký tạm trú nếu bạn chưa đăng ký tạm trú sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 167/2013/NĐ-CP. Bạn làm hồ sơ nêu trên giử lên tòa án nhân dân quận huyện nơi hiện tại ông Kiện đang cư trú.

2. Đối với chủ nhà mới 

Đối với chủ nhà mới, vì chưa gặp được ba bên để bàn giao hợp đồng thuê hay giải quyết tiền cọc tuy nhiên đã có lịch hẹn để thực hiện nếu trong trường hợp ông Kiệt và Bà Thảo thì bà bên có thể tìm cách thương lượng để giải quyết. Vì bạn không nêu rõ việc bà Thảo gây khó dễ trong quá trình thuê nhà là như thế nào nên không thể xác định được bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không? Trong trường hợp bạn trình bày không nêu rõ việc ông Kiệt và Bà Thảo đã có với nhau thỏa thuận nào về hợp đồng thuê nhà chưa nhưng hiện tại bà Thảo không thực hiện hợp đồng thuê nhà của bạn với ông Kiệt bạn có thể làm đơn ra tòa án để yêu cầu giải quyết về vấn đến này nếu không thỏa thuận được ba bên.