Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê vi phạm. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê nhà vi phạm hợp đồng?
Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê vi phạm. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê nhà vi phạm hợp đồng?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi cho một Công ty thuê trọn căn nhà để ở và kinh doanh, với thời hạn 5 năm, có đặt cọc 3 tháng tiền thuê nhà. Hợp đồng thuê được công chứng tại Phòng công chứng nhà nước. Sau thời gian thuê, do ở xa (trụ sở chính ở Hà Nội); nên người thuê tự ý chuyển cho người khác thuê lại căn nhà của tôi mà không liên hệ, thông báo gì cho tôi. Người thuê cũng nhận lại số tiền đã đặt cọc cho tôi từ người thuê lại. Nay, người thuê lại, làm ăn không hiệu quả, đến liên hệ tôi xin trả lại nhà, thanh lý hợp đồng thuê (đến lúc này tôi mới biết việc người thuê cũ đã cho thuê lại như đã nói, do người thuê lại trình bày). Liên hệ qua điện thoại nhiều lần, người thuê cũ hẹn bay vào thanh lý hợp đồng; nhưng lại xin lỗi không vào được. nhiều lần như vậy. Tôi đã yêu cầu người thuê lại viết cho tôi một giấy xác nhận đã tự thuê lại nhà và đặt cọc như đã nói, từ bên cho thuê cũ. Với tình huống như vậy, theo yêu cầu của bên thuê lại và đồng ý thanh lý của bên thuê (đã ký công chứng), tôi cũng muốn thanh lý hợp đồng cho rồi; nhưng bên thuê không chịu đến thanh lý hợp đồng, với trường hợp bên thuê vi phạm điều khoản hợp đồng (tự ý cho thuê lại toàn bộ căn nhà), tôi có thể yêu cầu công chứng đứng thanh lý hợp đồng được không? nếu để thanh lý hợp đồng, tôi phải làm gì?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
+ Điều 117, Điều 418 Bộ luật dân sự 2015
+ Điểm đ khoản 2 điều 132 Luật Nhà ở 2014 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở;
2. Giải quyết vấn đề:
Trước tiên, bản chất của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật dân sự là việc các bên cùng nhau thỏa thuận để theo đó bên thuê được sử dụng, khai thác tài sản thuê trong một thời gian nhất định và đổi lại thì bên cho thuê được nhận lại một khoản tiền từ bên thuê. Thuê nhà là một hình thức của thuê tài sản, theo đó thì bên thuê nhà có quyền khai thác, sử dụng nhà theo đúng mục đích đã thỏa thuận còn bên cho thuê nhà (chủ nhà hoặc người được chủ nhà ủy quyền hợp pháp) sẽ được trả tiền thuê nhà trong suốt thời gian thuê.
Qua thông tin bạn cung cấp, có thể hiểu vấn đề chính mà bạn thắc mắc chính là làm sao để thanh lý hợp đồng thuê ban đầu mà không có sự có mặt của bên thuê. Theo quy định của pháp luật hiện hành, không tồn tại khái niệm thanh lý hợp đồng bởi bản chất việc thanh lý hợp đồng của bạn trong trường hợp này là việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Như vậy, về bản chất thì các văn phòng công chứng hay công chứng viên không thể đứng ra thanh lý hợp đồng cho các bên, trong trường hợp các bên thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng thì sự tham gia của các công chứng viên chỉ dừng lại ở việc ghi nhận sự việc và xác định tính chính xác và phù hợp với pháp luật về hình thức và nội dung của thỏa thuận mà các bên thống nhất mà thôi.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để phát sinh hiệu lực pháp luật. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm các bên thỏa thuận hoặc thời điểm hợp đồng được ký kết nếu đảm bảo các điều kiện để có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật dân sự:
+ Các bên giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, không mắc các bệnh về thần kinh dẫn đến mất hoặc suy giảm khả năng nhận thức và điều khiển hành vi;
+ Hợp đồng được giao kết trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận;
+ Nội dung của hợp đồng không vi phạm quy định của pháp luật và không đi ngược lại các chuẩn mực đạo đức của xã hội.
Cụ thể, trong trường hợp của bạn thì bên thuê nhà đã tự ý cho thuê lại căn nhà mà không có sự đồng ý của bạn. Đây không chỉ là việc làm vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng mà còn là trường hợp mà bên thuê cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi lại nhà đang cho thuê theo quy định tại điểm đ khoản 2 điều 131 Luật Nhà ở 2014.
Như vậy, hành vi của bên thuê nhà trong trường hợp này là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật, theo quy định của pháp luật và nội dung của hợp đồng, bạn có quyền sau:
+ Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do việc buộc phải đơn phương chấm dứt hợp đồng gây ra;
+ Yêu cầu bên thuê thanh toán các khoản phạt vi phạm (nếu có) do vi phạm hợp đồng dẫn đến không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Trong trường hợp bên thuê cố tình không thực hiện các nghĩa vụ trên, bạn có quyền khởi kiện vụ án dân sự đến Tòa án nhân dân cấp cơ sở để được bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về luật dân sự của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật dân sư tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!