Bố mẹ có đòi lại được tài sản khi đã tặng cho con không? Điều kiện để làm thủ tục tặng cho bất động sản hợp pháp.
Tóm tắt câu hỏi:
Dạ chào anh. em có chút vấn đề cần anh tư vấn. Hiện tại nhà em đang xảy ra tranh chấp như sau: Vào khoảng năm 2015 thì ông ngoại và bà ngoại của em có cùng với mẹ em ra văn phòng công chứng để làm hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất. hợp đồng cho tặng không điều kiện. Sau đó mẹ em có đi sang tên miếng đất trên sang cho mẹ em hiện đã ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nay là được 3 năm. Nay thì bác của em ở nước ngoài về, có bắt ông ngoại em phải chia cho bác nên ông ngoại cùng bác em có đòi mẹ em phải trả lại nhưng mẹ em không đồng ý. ( Bà ngoại em hiện h bệnh nặng không còn nhận thức được) Vậy em xin hỏi . Thứ nhất: bác em và ông ngoại em có kiện mẹ em được hay không ( vì theo bác nói ông vu khống mẹ em là lừa ông ngoại ký vào trong khi ông ngoại em trước kia làm trưởng phòng cũng có trình độ nhất định và ông đã đọc và ký từng trang trong tờ cho tặng) Thứ 2: bác và ông ngoại em nói trong lúc cho bà ngoại em không đủ minh mẩn.( cái này cho em hỏi làm sao xác định được một người có minh mẫn hay không) vì lúc ra văn phòng công chứng thì do bà ngoại em không biết viết nên văn phòng có chỉ định 1 người làm chứng là bà ngoại em đủ sức khỏe và nhận thức. Thứ 3 em muốn hỏi là vấn đề này nếu ra tòa án thì mất bao lâu và em và mẹ có cơ hội thắng hay không?. Ngoài ra em muốn hỏi thêm: hiện tại ông ngoại và bác em thường tới nhà chửi mẹ em, sau đó ông và bác còn vẽ sơn đỏ NHÀ TRANH CHẤP lên tường nhà và ép những người đang thuê tại nhà mẹ em phải rởi đi ông có quyền như vậy không? nếu không gia đình em phải làm như thế nào Kính Mong Luật Sư tư vấn giúp đỡ gia đình em .
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
2. Nội dung tư vấn:
Việc tranh chấp đất đai có thể phát sinh từ những hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, khi một trong các bên thực hiện giao dịch xác định rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm hoặc đã thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác nhưng sau đó lại đổi ý muốn đòi lại. Trường hợp của bạn là một ví dụ. Để giải quyết vấn đề của bạn cần xem xét các phương tiện sau:
Thứ nhất, xem xét về việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại của bạn và mẹ bạn.
Trước hết, theo thông tin, vào năm 2015, ông ngoại và bà ngoại của bạn cùng mẹ của bạn có ra văn phòng công chứng để làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này cho mẹ bạn. Mẹ bạn cũng đã làm thủ tục chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền, và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Có thể thấy, ông bà ngoại bạn đã thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ ông bà ngoại bạn sang cho mẹ bạn thông qua một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của ông bà. Hợp đồng này mang bản chất của một hợp đồng tặng cho tài sản được quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể:
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Căn cứ theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, tài sản mà ông bà ngoại tặng cho cho mẹ bạn được xác định là đất đai. Đất đai, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 được xác định là một bất động sản. Đối với việc tặng cho đất đai – bất động sản, theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc tặng cho đất đai phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.
Đồng thời, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn được xác định là một hợp đồng về quyền sử dụng đất. Bởi theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Trường hợp này, theo quy định tại Điều 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015, khi ông bà ngoại và mẹ của bạn ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất thì hợp đồng này phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật dân sự năm 2015. Mà theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực. Đồng thời, theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:
“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Quy định này cũng được quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, theo đó, việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Xem xét trong trường hợp cụ thể của bạn, khi có mong muốn chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình sang cho mẹ của bạn, ông bà của bạn đã cùng mẹ của bạn trực tiếp ra văn phòng công chứng để làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng hợp đồng này. Đồng thời, mẹ của bạn cũng đã làm thủ tục đăng ký biến động, thực hiện việc chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận tên của mẹ bạn là chủ sở hữu.
Có thể thấy, việc mẹ của bạn nhận được quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này từ việc tặng cho của ông, bà đã thực hiện đúng quy định của pháp luật theo quy định tại các Điều 107, Điều 457, 459, 500, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, nên việc tặng cho đã được hoàn thành kể từ thời điểm mẹ của bạn làm thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Mẹ của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên mẹ của bạn đã có quyền sử dụng hợp pháp với mảnh đất này. Bởi theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì:
“Điều 3: Giải thích từ ngữ
…16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Do vậy, khi giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại với mẹ bạn đã hoàn thành, quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này đã được chuyển từ ông bà ngoại sang mẹ của bạn, được thể hiện ở việc mẹ bạn có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông ngoại của bạn và bác của bạn không có quyền đòi lại mảnh đất đã được tặng cho hợp pháp cho mẹ của bạn.
Thứ hai, về việc ông ngoại và bác của bạn có đòi lại được quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đã tặng cho cho mẹ bạn hay không.
Khi ông ngoại của bạn và bác của bạn thấy rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm thì họ có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đã tặng cho cho mẹ bạn. Tuy nhiên, việc họ có đòi được quyền lợi hay không phụ thuộc vào những bằng chứng chứng cứ về việc tính hợp pháp của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông, bà ngoại của bạn với mẹ bạn. Cụ thể:
Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông, bà ngoại bạn với mẹ của bạn được xác định là hợp pháp nếu đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Xem xét trong trường hợp của bạn, theo thông tin, bác và ông ngoại của bạn đã xác định tính hợp pháp của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại của bạn và mẹ của bạn trên các cơ sở sau:
- Bác của bạn cho rằng mẹ của bạn đã lừa ông ngoại của bạn ký vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tức là ông ngoại của bạn không hoàn toàn tự nguyện khi ký vào hợp đồng này, không đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 nêu trên.
- Bác và ông của bạn cho rằng, tại thời điểm tặng cho, ký kết vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho mẹ bạn thì bà của bạn không đủ minh mẫn, nghĩa là bà không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 nêu trên.
Tuy nhiên, có thể thấy, những cơ sở mà bác và ông ngoại bạn đưa ra đều không có chứng cứ thực tế để xác định. Bởi như thông tin đã cung cấp, bạn nói rằng ông ngoại của bạn trước đây làm chức vụ trưởng phòng, có hiểu biết nhất định về pháp luật và có đủ trình độ để xác định mình có bị lừa hay không, hay văn bản mà mình ký vào có nội dung là gì. Ông ngoại của bạn cũng đã đọc và ký từng trang trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đồng thời, bác và ông ngoại bạn khẳng định bà không được minh mẫn sáng suốt khi ký vào bản hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng không có bằng chứng nào để chứng tỏ điều này, cũng không có giấy tờ nào, ví dụ như hồ sơ bệnh án để xác định bà bị tâm thần hay không đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm ký kết. Trong khi đó, việc ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại của bạn và mẹ của bạn được thực hiện tại văn phòng công chứng, và được công chứng.
Trường hợp này, khi văn bản, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại với mẹ bạn được công chứng chứng thực thì văn bản này đã được xem xét về tính hợp pháp khi thực hiện giao dịch. Bởi căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật công chứng năm 2014 thì:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 40, 41 Luật công chứng năm 2014, khi công chứng hợp đồng, giao dịch đã được ông bà ngoại, và mẹ bạn soạn thảo sẵn hay là công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu của ông bà ngoại bạn thì việc công chứng đều phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Theo đó, đối với việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được ông, bà ngoại của bạn soạn thảo sẵn thì công chứng viên phải yêu cầu và kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, hướng dẫn người yêu cầu (ở đây là ông, bà ngoại bạn, hoặc mẹ bạn) thực đúng thủ tục công chứng và giải thích cho họ hiểu rõ về quyền và lợi ích của mình cũng như hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch.
Trường hợp nào, có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có vấn đề chưa rõ, việc giao kết, thực hiện hợp đồng tặng cho có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng (ở đây là ông bà ngoại, mẹ của bạn) hoặc đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (ở đây là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của ông bà ngoại bạn) thì công chứng viên phải yêu cầu xác minh, làm rõ hoặc yêu cầu giám định. Trường hợp không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Còn trường hợp công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà công chứng viên được soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng – ở đây là ông, bà của bạn thì ngoài việc thực hiện các thủ tục kiểm tra, đối chứng với những giấy tờ trong hồ sơ công chứng, công chứng viên sẽ thực hiện việc soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông, bà ngoại của bạn khi xác định nội dung, ý định giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Đồng thời ông, bà của bạn có thể tự đọc dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhờ công chứng viên đọc cho nghe. Trường hợp ông, bà bạn đồng ý với toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho mẹ bạn thì họ sẽ ký vào từng trang của hợp đồng giao dịch.
Đồng thời, theo thông tin, người yêu cầu công chứng – là bà ngoại của bạn không biết viết nên không ký được thì văn phòng công chứng cũng đã chỉ định người làm chứng theo quy định khoản 2 Điều 47 Luật công chứng năm 2014.
Trên những cơ sở này cho thấy, nếu theo quy định của Luật công chứng năm 2014, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại của bạn và mẹ của bạn đã được công chứng, đã được xác thực về tính hợp pháp của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất khi công chứng viên quyết định công chứng bản hợp đồng này. Bởi để công chứng một hợp đồng tặng cho, công chứng viên và người yêu cầu công chứng (ở đây là ông bà ngoại của bạn và mẹ của bạn) đã phải thực hiện những thủ tục và đáp ứng những yêu cầu nhất định như nội dung đã phân tích ở trên. Do vậy, bác và ông ngoại của bạn không thể dựa vào những lý lẽ cá nhân mà không có chứng cứ cụ thể để xác định giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại và mẹ của bạn đã được công chứng theo quy định là bị vô hiệu, hay không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 được.
Ngoài ra, để đòi lại mảnh đất này khi mảnh đất này đã được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ ông, bà ngoại của bạn sang cho bố mẹ của bạn và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai năm 2013, bác bạn và ông ngoại bạn phải có căn cứ về việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho mẹ của bạn là được cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, không đủ điều kiện được cấp, chuyển quyền sử dụng đất không đúng pháp luật. Tuy nhiên, việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mẹ bạn trong trường hợp này chỉ do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyết định sau khi đã có kết luận ủa cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Nhưng thực tế, hiện tại bác và ông ngoại bạn không có bất cứ chứng cứ nào để xác định về vấn đề này, nên việc đòi lại tài sản này từ mẹ của bạn rất khó để thực hiện.
Như vậy, qua phân tích ở trên, ông ngoại và bác của bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền sử dụng đất đã được cấp cho mẹ của bạn khi họ cảm thấy quyền lợi của họ bị xâm phạm. Tuy nhiên, việc họ có đòi lại được quyền sử dụng đất hay không phụ thuộc vào việc họ có cung cấp được đầy đủ chứng cứ để chứng minh, việc giao kết và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho mẹ của bạn không thực hiện đúng quy định của pháp luật, dẫn đến giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông và ngoại của bạn và mẹ của bạn bị vô hiệu, dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng. Nếu không chứng minh được thì họ không đòi lại được quyền sử dụng đất đã được tặng cho hợp pháp cho mẹ của bạn.
Tuy nhiên, khi sự việc chưa rõ ràng thì ông ngoại và bác của bạn không có quyền chửi mắng, xúc phạm đến danh dự nhân phẩm của mẹ bạn, hay vẽ sơn đỏ “Nhà tranh chấp” lên thường nhà, và ép những người đang thuê trọ của mẹ bạn phải rời đi. Về vấn đề này, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, mẹ của bạn có quyền tố cáo lên cơ quan công an.
Trường hợp vụ việc được khởi kiện ra Tòa án, thì hiện nay trong quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 không quy định về thời hạn giải quyết vụ việc dân sự mà chỉ cho thấy, thời hạn giải quyết xong vụ việc này phụ thuộc vào tính chất, mức độ phức tạp của vu việc và bằng chứng chứng cứ có liên quan. Bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai - nhà ở của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật đất đai tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!