Các loại thuế và phí khi chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay

Các loại thuế và phí khi chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay. Quy định về việc không yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào Cty Luật Dương Gia, hiện em đang có một thắc mắc mong Công ty hỗ trợ tư vấn giúp em ạ, nội dung như sau: Năm 2000, gia đình em có mua một mảnh đất trong làng. Đất không có sổ đỏ (sổ hồng) chứng minh quyền sử dụng đất, nhưng có giấy mua bán viết tay. Khi đến đợt làm sổ đỏ, gia đình em có đưa bản gốc giấy chứng nhận mua bán viết tay cho cán bộ địa chính xã, nhưng họ đã làm mất bản gốc. Nay có đợt làm sổ Đỏ ở Huyện, gia đình em xuống làm Sổ Đỏ thì cán bộ huyện họ đòi chi phí 70 triệu. (với diện tích của lô đất nhà em đang ở, ở xã vùng trung du hoang vắng thì 70 triệu chi phí không khác gì tiền mua lại mảnh đất, gia đình em làm lúa nên 70 triệu là con số lớn). Mong Công ty Luật Dương Gia tư vấn, hướng dẫn em cách giải quyết ạ. Chân thành cảm ơn cty Luật Dương Gia. 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp luật:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

– Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014;

– Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014;

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP;

– Thông tư 301/2016/TT-BTC;

– Thông tư 76/2014/TT-BTC .

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày, gia đình bạn đang làm hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất mua năm 2000. Về tiền sử dụng đất và chi phí phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, theo quy định trên những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008. Nên với trường hợp của bạn thì kể cả trường hợp cán bộ xã đã làm mất giấy tờ viết tay của bạn thì nếu trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Khi bạn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp mua bán đất đai thì cần phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế do Bộ Tài chính ban hành Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân thì từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây. Thông thường bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân. 

Tuy nhiên, Luật cũng có các quy định được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp như sau đối với thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Như vậy công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Thứ hai, lệ phí trước bạ:

Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Điều 2, Khoản 1 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)/nhà, đất mức thu là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

Thứ ba, lệ phí địa chính:

–  Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Như vậy, số tiền 70 triệu có thể là các loại thuế, lệ phí mà gia đình bạn phải đóng khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để giải đáp thắc mắc của gia đình bạn thì bạn phải trực tiếp liên hệ văng phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện để yêu cầu giải trình rõ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất mà gia đình bạn không có khả năng để đóng một lần thì gia đình bạn có thể đề nghị với cơ quan có thẩm quyền để ghi nợ tiền sử dụng đất theo Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

2. Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà còn nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn được ghi nợ thì được hưởng mức hỗ trợ thanh toán trước hạn theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều này.”

Như vậy với quy định này, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày ghi nợ, người  nợ tiền sử dụng đất có thể trả nợ dần trong thời hạn và được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất (2%/năm). Nếu sau 5 năm không thanh toán được hết nợ thì chỉ phải thanh toán nợ theo giá đất tại thời điểm trả nợ mà không được hỗ trợ.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn thêm về nghĩa vụ thanh toán nợ tiền sử dụng đất như sau:

“Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ”.