Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang tranh chấp

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang tranh chấp. Trình tự, thủ tục chia thừa kế theo pháp luật khi không có di chúc.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có miếng đất ở khu tập thể công ty cầu ba hải bối đông anh Hà Nội được công ty của ba cấp cho bố mẹ tôi nay bố mẹ tôi đã mất nhà tôi có hai chị em nay em tôi chia cho tôi 1/3 miếng đất còn hai phần ba đất hiện nay anh Đàm Trọng Tuân và Cao Thị Lý đang ở nay đất đang có sự tranh chấp ủy bndx hải bối cấp sổ đỏ là đúng hay sai? Tổng diện tích là 38m vuông xin hết.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2015.

– Luật đất đai 2013.

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày thì bố mẹ bạn được Công ty cầu Ba Hải Bối Đông Anh cấp cho một miếng đất ở khu tập thể của công ty. Khi bố mẹ bạn mất thì em bạn chia cho bạn 1/3 miếng đất, còn 2/3 đất hiện nay do hai người Đàm Trọng Tuân và Cao Thị Lý đang ở. Bạn không nói rõ hai người này là ai? Có quan hệ như thế nào với bố mẹ bạn. 

Vì thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên trường hợp của bạn sẽ có hai trường hợp như sau:

* Trường hợp bố mẹ bạn có để lại di chúc: 

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc phải được lập thành văn bản, nếu không thể lập được bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Di chúc được coi là hợp pháp phải đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 630 Bộ luật dân sự 2015:

– Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

+ Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

– Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

– Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

– Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được nêu trên.

– Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Di chúc sẽ có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm bố mẹ bạn chết). Những người được chỉ định trong di chúc sẽ được hưởng phần di sản thừa kế theo nội dung di chúc. 

Như vậy, nếu bố mẹ bạn có để lại di chúc, di chúc hợp pháp thì khi bố mẹ bạn mất sẽ được thực hiện theo nội dung của di chúc. Do vậy, hai chị em bạn sẽ căn cứ vào nội dung di chúc để xác định phần di sản của mình. 

* Trường hợp bố mẹ bạn không để lại chúc thì chia thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định người thừa kế theo pháp luật bao gồm:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

– Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

– Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, ông, bà và hai chị em bạn cùng thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên 4 người sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau trong khối tài sản của bố mẹ bạn để lại. Nếu diện tích là 38 mét vuông thì sẽ được chia đều cho 4 người (ông, bà, hai chị em bạn)

Khi bố mẹ bạn mất thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật. 

Còn trường hợp bạn có trình bày mảnh đất này đang có tranh chấp nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Đất đang có tranh chấp là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…

Theo quy định của pháp luật có 2 trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 như sau:

– Theo khoản 2 Điều 100 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

– Theo khoản 2 Điều 101 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mảnh đất đó phải là mảnh đất không có tranh chấp. Nếu đang có tranh chấp, tranh chấp chưa giải quyết xong thì cơ quan có thẩm quyền không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đó.

Do vậy, nếu mảnh đất đó đang có tranh chấp mà vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó hoàn toàn trái theo quy định của pháp luật. Để đảm bảo quyền và lợi ích của bạn, bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. 

Hơn nữa theo quy định Khoản 2, Điều 105, Luật đất đai 2013 về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Vì bạn chưa nêu rõ ủy ban nhân dân xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm bao nhiêu nếu tại thời điểm hiện nay thì ủy ban nhân dân xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sai thẩm quyền căn cứ theo quy định trên thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ủy ban nhân dân cấp huyện.