Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư. Gia đình chúng tôi có khoảng 4000m2 đât ven sông hồng do gia đình chúng tôi tự khai hoang từ trước năm 1986 để sản xuất nông nghiệp và vẫn sử dụng cho đến nay. Thời gian đầu (khoảng 3 đến 4 năm) gia đinh tôi cùng các hộ xung quanh khai hoang và sản xuất mang tính tự phát và không nộp phí sử dụng đất (chúng tôi gọi là nộp sản lượng), thời gian này diện tích khai hoang còn mấp mô chỗ cao chỗ thấp cỏ dại mọc nhiều. Thời gian sau khi khu vực bãi ven sông được các hộ khai hoang hết, diện tích tương đối bằng phẳng tạo thành những thửa ruộng nhỏ và trở thành khu sản xuất thường niên, thì chính quyền xã chính thức giao đất cho các hộ sử dụng trên diện tích tự khai phá được để sản xuất nông nghiệp và có thu phí sử dụng đất cho đến nay. Vừa qua thực hiện chính sách nông thôn mới, xã tôi có thực hiện dồn điền đổi thửa. Khi dồn điền đổi thửa vì phải trích một số diện tích để làm đường giao thông đồng ruộng nên quỹ đất sản xuất nông nghiệp trước đây đã giao cho các hộ(Đất nông nghiệp có sổ) bị thiếu. Vì thế một số hộ đã được chính quyền chuyển diện tích đất nông nghiệp của mình( còn gọi là đất quỹ 1) ra khu vực bãi ven sông ( phía ngoài đã có kè đá kiên cố)trên cơ sở có sự đồng ý của hộ gia đình. Gia đình chúng tôi cũng đã chuyển 400m2 đất nông nghiệp ngoài đồng(đất quỹ 1) ra khu vực đất bãi ven sông trên. Vì vậy số diện tích đất ven sông còn lại của gia đình tôi khai hoang trước kia còn khoảng 3600m2. Số diện tích đất ngoài đồng chuyển ra khu vực bãi ven sông vẫn thuộc đất quỹ 1 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn là 50 năm. Vậy xin hỏi luật sư là số diện tích đất bãi ven sông còn lại của gia đinh tôi (3600m2 đât tự khai hoang để sản xuất nông nghiệp tính đến nay khoảng hơn 30 năm và có nộp phí sử dụng đất tính đến nay là gần 30 năm, hiện nay chúng tôi vẫn đang canh tác và không có tranh chấp)có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như số diện tích đất quỹ 1 được chuyển từ ngoài đồng ( trong đê) ra không?. Nếu không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tại sao?, còn nếu được thì thủ tục xin cấp như thế nào như thế nào và thời hạn được bao nhiêu năm. Rất mong được sự tư vấn của luật sư, gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn! ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Căn cứ pháp lý.

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo như bạn trình bày, năm 1986 gia đình bạn có khai hoang mảnh đất  khoản 4000m2 đất ven song hồng để sản xuất nông nghiệp và sử dụng ổn định cho đến nay. Trong quá trình thực hiện chính sách nông thôn mới, xã tôi có thực hiện dồn điền đổi thửa. Khi dồn điền đổi thửa vì phải trích một số diện tích để làm đường giao thông đồng ruộng nên quỹ đất sản xuất nông nghiệp trước đây đã giao cho các hộ bị thiếu. Vì thế một số hộ đã được chính quyền chuyển diện tích đất nông nghiệp của mình( còn gọi là đất quỹ 1) ra khu vực bãi ven sông ( phía ngoài đã có kè đá kiên cố)trên cơ sở có sự đồng ý của hộ gia đình. Gia đình bạn cũng đã chuyển 400m2 đất nông nghiệp ngoài đồng (đất quỹ 1) ra khu vực đất bãi ven sông trên. Vì vậy số diện tích đất ven sông còn lại của gia đình bạn khai hoang trước kia còn khoảng 3600m2. Nay gia đình bạn muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lại của 3600m2. 

Như vậy, căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Bên cạnh đó, căn cứ theo điểm a khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai như sau:

“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;”

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp gia đình bạn có 3600m2 đất khai hoang sử dụng trực tiếp vào mục đích sản xuất nông nghiệp từ năm 1986 (trước 1/7/2004 theo quy định pháp luật), đến nay sử dụng ổn định không phát sinh tranh chấp, hằng năm có tham gia đóng thuế phí sử dụng đất đầy đủ nên sẽ thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo hình thức nhà nước giao đất Không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức thì đủ điều kiện được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ sau:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

–  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

–  Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.