Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có hợp đồng mua bán

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có hợp đồng mua bán. Mua đất của bác chỉ cầm sổ đỏ không có hợp đồng phải làm thế nào để sang tên hợp pháp.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin luật sư tư vấn giùm: nhà em có một mảnh đất được bác ruột bên bố chuyển nhượng cho nhưng bác đó chỉ đưa sổ đó cho nhà em mà ba em quên không bảo làm giấy viết chuyển nhượng. Nay bố em đã mất thì bác không muốn viết giấy chuyển nữa mà chỉ bảo cứ để đấy không cần sang tên đâu. Xin luật sư cho em hỏi : vậy bác em có lấy lại đất được không( bác đã đưa sô đo cho nhà em 10 năm rồi) nếu nhà em muốn chuyển quyền sử dụng thì cần những giấy tờ gì ạ và có cần dẫn bác ra phòng công chứng không. Mong chóng nhận được hồi âm ạ. Cám ơn luật sư nhiều.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT

2. Giải quyết vấn đề

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giấy tờ quan trọng, chứng thư pháp lý của cơ quan nhà nước xác nhận cho người sử dụng đất về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Một khi có xảy ra tranh chấp đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là bằng chứng mấu chốt để chứng minh quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp người sử dụng đất chủ quan không làm hợp đồng, thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng, tặng cho… Vậy nếu như không có giấy tờ hợp pháp cần thiết thì người sử dụng đất có quyền đối với mảnh đất mình đang sử dụng hay không?

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thưc hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Quy định trên nêu rõ, để thưc hiện quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng phải có đủ 04 điều kiện:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Đất còn trong thời hạn sử dụng

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 188 quy định về việc chuyển đổi, chuyện nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kết từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trong trường hợp của gia đình bạn, bác bạn chuyển nhượng đất cho ba bạn nhưng chỉ đưa sổ đỏ cho gia đình bạn, không làm hợp đồng chuyển nhượng cũng không làm thủ tục sang tên cho ba bạn. Như vậy, quyền sử dụng đất này được đăng ký biến động với cơ quan nhà nước và chưa thuộc về ba bạn nên ba bạn chưa có quyền gì với mảnh đất này. Về bản chất trên giấy tờ bác bạn vẫn là người có quyền sử dụng mảnh đất, kể cả việc đã đưa sổ cho gia đình bạn. Do đó, muốn chuyển quyền sử dụng đất sang cho gia đình bạn thì bác bạn cần làm hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho thành viên trong gia đình bạn, đồng thời làm thủ tục sang tên cho gia đình bạn tại cơ quan đăng ký đất đai.

*Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Để làm hợp đồng chuyển nhượng thì bác bạn cùng với một thành viên đại diện trong gia đình bạn nhận quyền sử dụng đất cùng ra Phòng công chứng/ Văn phòng công chứng để công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì bạn tiến hành đăng ký biến động đất đai, làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện nơi có đất.

*Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được đổi tên bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực

+ Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

+ Giấy tờ chứng minh về việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

* Về các khoản thuế, phí phải nộp

Khi tiến hành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần nộp các khoản thuế và phí sau

– Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng do bên chuyển nhượng nộp

– Lệ phí trước bạ : 0.5%

– Lệ phí đo đạc địa chính

– Lệ phí cấp sổ