Có được bán tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng?

Có được bán tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng? Ngân hàng và bên vay tiền thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp trước hạn bằng cách nào?

Tóm tắt câu hỏi:

​Chào luật sư! Nhờ luật sư tư vấn giúp em. Nhà em có mảnh đất 5x30m, ba em đã cầm sổ đỏ miếng đất này vay ngân hàng Agribank 100 triệu. Bây giờ nhà em nợ quá nhiều, không có tiền trả nợ và lãi, em muốn bán lô đất đó cho ngân hàng Agribank luôn được không. và kết thúc hợp đồng càng sớm càng tốt. Mong luật sư tư vấn giúp em. Xin chân thành cảm ơn.​

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2015

2. Giải quyết vấn đề

Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự diễn ra giữa một bên là người sử dụng đất với một bên là tổ chức tín dụng. Theo đó bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình sẽ giao cho bên nhận thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ và nhận được một khoản tiền vay từ bên nhận thế chấp. Các bên tự thỏa thuận với nhau về thời hạn thanh toán, phương thức, số lượng… Trong nhiều trường hợp người thế chấp không còn đủ khả năng thanh toán nợ và lãi trên khoản tiền vay, dẫn đến việc muốn chấm dứt hợp đồng sớm. Tuy nhiên, có phải lúc nào hợp đồng thế chấp cũng được kết thúc sớm theo mong muốn của bên thế chấp? Quyền lợi của các bên xử lý thế nào?

Căn cứ theo Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc chấm dứt thế chấp tài sản như sau:

“Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.

4. Theo thỏa thuận của các bên.”

Theo quy định trên, việc chấm dứt thế chấp tài sản được đặt ra khi thuộc một trong 04 trường hợp sau:

+ Nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp chấm dứt

+ Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

+ Tài sản thế chấp đã được xử lý

+ Theo thỏa thuận của các bên.

Gia đình bạn thế chấp cho ngân hàng Agribank mảnh đất 5x30m để vay 100 triệu đồng. Hợp đống thế chấp này chỉ chấm dứt khi gia đình thanh toán đầy đủ tiền gốc và lãi theo thời hạn, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Hiện tại, gia đình bạn còn khả năng thanh toán nợ, lãi và muốn bán lô đất cho ngân hàng luôn. Về bản chất, đây là việc muốn chấm dứt hợp đồng thế chấp trước thời hạn. Trước hết, bạn cần xem xét trong hợp đồng vay thế chấp giữa gia đình và ngân hàng có điều khoản quy định về việc thanh lý tài sản đảm bảo và chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay không? Nếu có thì bạn tuân theo quy định trọng hợp đồng. Trường hợp không có thỏa thuận trong hợp đồng, gia đình bạn có thể đề nghị thanh lý hợp đồng sớm và nêu rõ lý do với ngân hàng. Đây là trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản theo thỏa thuận của các bên.

Trường hợp ngân hàng không đồng ý thanh lý hợp đồng thế chấp trước thời hạn thì gia đình bạn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và không có quyền bán tài sản thế chấp theo quy đinh tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp. Nếu ngân hàng đồng ý thì gia đình bạn có thể bán luôn tài sản cho ngân hàng Agribank để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có thể gây thiệt hại cho ngân hàng và gia đình bạn có trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận của hai bên.

Về phương thức xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định tại Điều 303 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 303. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp

1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Hai bên có quyền thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua một số hình thức như: bán đầu giá tài sản; bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm hoặc phương thức khác do hai bên tự thỏa thuận. 

Khi xử lý tài sản thế chấp, nếu số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán các khoản chi phí về bảo quản, thu giữ, số nợ gốc và lãi trong phạm vi thực hiện nghĩa vụ của gia đình bạn lớn hơn số nợ của gia đình bạn thì số tiền chênh lệch được trả cho gia đình bạn. Ngược lại, nếu số tiền này nhỏ hơn số nợ gia đình bạn còn nợ ngân hàng thì gia đình bạn phải thanh toán bổ sung khoản nợ còn thiếu.