Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất 5% không?

Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất 5% không? Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Ở huyện Phú Xuyên, khi cấp sổ đỏ đất nông nghiệp cho nhân dân, loại đất 5% mà Bác Hồ đã cho dân từ năm 1960 để trồng rau xanh, không được thể hiện trên sổ đỏ. Địa chính chỉ ghi tên xứ đồng, thuộc loại đất trồng lúa nước như các thửa đất nông nghiệp khác được HTX giao. Nhân dân thắc mắc thì được trả lời:" cứ ghi thế, đến năm 2060 khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp sẽ ra hạn cho đất 5% sau. Người dân hỏi: Lúc đó dựa vào đâu để biết đâu là đất 5% thì không được trả lời. Vậy xin hỏi luật sư: Việc làm của địa chính huyện Phú Xuyên như vậy là đúng luật hay sai? và phải làm thế nào để bảo vệ được quyền lợi chính đáng cho người dân. Rất mong được luật sư trả lời nhanh nhất. Xin trân trọng cảm ơn luật sư.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Đất 5% mà gia đình bạn được cấp là loại đất mà hợp tác xã trích từ quỹ đất của hợp tác xã để giao cho các hộ dân quản lý, sử dụng mà thường hay quen gọi là đất Bác Hồ giao. Việc ghi nhận quyền đối với phần đất 5% này luôn là vấn đề trăn trở của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Vậy trong trường hợp nào phần đất này được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân?

Trường hợp của bạn, đất mà gia đình bạn được giao nếu từ trước ngày 15/10/1993, tức trước ngày Luật đất đai 1993 có hiệu lực thì đất 5% này là loại đất được giao để trồng rau xanh mà không phải quỹ đất công ích. Đất này nếu sử dụng ổn định, lâu dài mà không bị thu hồi thì có thể xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong những giấy tờ sau theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013:

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/201/1993;

– Giấy tờ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân xã xác nhận đã sử dụng trước 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980;

– Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định việc sử dụng đất hợp pháp lập trong quá trình đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980;

– Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp của Ủy ban nhân dân xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện lập trong quá trình đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980;

– Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất lập trong quá trình đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980;

– Dự án hoặc danh sách, văn bản về việc di dân xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư đã được phê duyệt;

– Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động làm nhà ở;

– Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận, cho phép.

Như vậy, nếu bạn vẫn còn giữ quyết định giao đất của hợp tác xã vào thời điểm được giao hoặc một trong những giấy tờ liệt kê trên đây thì đó là một trong những căn cứ ghi nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài của gia đình bạn để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần đất 5% này.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp của bạn nếu không còn bất cứ giấy tờ nào về đất như sau:

– Sử dụng đất ổn định, lâu dài từ trước 01/07/2004;

– Việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai;

– Đất không có tranh chấp;

– Đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch

Trường hợp đất này nhà bạn được giao sau ngày 15/10/1993, tức đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 1993, Điều 72 Luật Đất đai 2003 và Điều 132 Luật Đất đai 2013:

…

3. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, căn cứ vào quỹ đất địa phương, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất có quyền lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Việc gia đình bạn được sử dụng phần đất này được xác định là do nhận thuê đất từ quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, tức đất 5% này và theo đó, số tiền thu được từ việc thuê đất này phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban xã nơi có đất quản lý và nguồn thu này cũng chỉ được sử dụng cho nhu cầu công ích của xã.

Nhận thấy, việc sử dụng phần đất 5% này chỉ được thực hiện trên cơ sở thuê đất của Ủy ban nhân dân xã, do vậy vẫn chưa có sự chuyển nhượng về quyền sử dụng đất này từ đất công, tức đất do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý sang cho bạn. Do vậy, việc quản lý, sử dụng vẫn thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, việc ghi nhận diện tích đất 5% vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không đặt ra, căn cứ quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

…

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, việc sử dụng phần đất công ích này của gia đình bạn thuộc vào trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do vậy việc ghi nhận phần đất công ích vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đặt ra.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai về cách xử lý đối với đất công ích chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Theo đó, thời hạn sử dụng đất thuê từ quỹ đất công ích của xã đối với gia đình bạn chỉ là 05 năm cho một lần thuê, pháp luật đất đai không ghi nhận về vấn đề gia hạn hay ưu tiên tiếp tục thuê đối với những hộ gia đình, cá nhân đã thuê đất công ích trên cơ sở trúng đấu giá. Do vậy, việc Ủy ban nhân dân cấp xã nói với người dân về vấn đề gia hạn thời hạn thuê đất này theo thời hạn thuê nông nghiệp, tức 50 năm là không có cơ sở và do đó, nếu hết thời hạn sử dụng đất công ích, gia đình bạn cần tiếp tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để dành quyền khai thác tiếp phần đất này.