Có được xây nhà trên đất thuộc diện quy hoạch không?

Có được xây nhà trên đất thuộc diện quy hoạch không? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào Luật Dương Gia! Cho tôi được hỏi về vấn đề liên quan Luật đất đai 1. Thông tin thửa đất: Nhà tôi có 244m trong đó có 80m là thổ cư; hiện tại thửa đất đang bị quy hoạch hết 144m từ 2007 đến nay, 80m thổ cư đều nằm trong đất quy hoạch. 2. Tôi muốn hỏi các nội dung sau: a. thửa đất này đang muốn chia làm 4 cho các con để xây nhà: Vậy có thể xây nhà được trên diện tích 244m (nếu được thì phài làm những hồ sơ nào) hay chỉ được xây nhà theo quy định nào với trường hợp đất đang bị quy hoạch? Đất chưa lên thổ cư thì có thể xây dựng được trên diện tích đất quy hoạch? Vì trên phạm vi địa bàn bị quy hoạch của tôi thì thấy có khá nhiều hộ gia đình vẫn xây dựng nhà: 1 trệt + 1 lầu mà không bị chính quyền phạt . Có thể chuyển 80m thổ cư đang bị quy hoạch sang phần đất không bị quy hoạch? Chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Do bạn cung cấp thông tin không đầy đủ là đất hiện nay ở tỉnh nào? đã có quyết định thu hồi đất hay chưa? mục đích sử dụng đất là gì? nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho trường hợp của bạn mà chỉ có thể căn cứ vào những quy định của pháp luật.

Về vấn đề tách thửa 

Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Theo đó, căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trung ương sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa và những điều kiện khác để được tách thửa. Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của nhà bạn có diện tích 244m2, trong đó có  80m2 thổ cư đang diện quy hoạch và nay muốn tách thửa thành 4 thửa chia cho các con thành sổ đỏ riêng, tuy nhiên bạn không nói rõ bạn ở địa phương nào nên bạn cần lên Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất để hỏi rõ về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của địa phương mình.

Trường hợp bạn đủ điều kiện tách thửa thì bạn thực hiện thủ tục như sau:

– Hồ sơ xin tách thửa theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK; 

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được thực hiện như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

– Nơi nộp hồ sơ: Phòng tài nguyên môi trường cấp quận, huyện nơi có đất.

– Thời gian thực hiện thủ tục hành chính: 15 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Về chuyển mục đích sử dụng đất đang trong diện quy hoạch

Về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49.”

Theo quy định trên, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, (bao gồm các quyền quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…).

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, được quy định như sau: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đó, căn cứ theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thì việc quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy bạn muốn xây nhà trên phần đất này phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định. Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được cơ quan có thẩm quyền đồng ý. Bạn lưu ý, không phải mọi trường hợp xin phép chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền đều đồng ý. 

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

+ Chứng minh thư nhân dân;

+ Sổ hộ khẩu gia đình

Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất.

Như vậy, căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng của từng khu vực thì ủy ban nhân dân các cấp sẽ có các quy định cụ thể phù hợp với tình hình địa phương cho nên gia đình bạn có thể liên hệ với ủy ban nhân dân huyện nơi có đất để được xem xét và giải quyết vấn đề của mình theo quy định của pháp luật.