Đã chuyển nhượng đất có kiện đòi lại được không? Chuyển nhượng đất nhưng chưa sang tên có đòi lại được đất không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn hỏi: Gia đình tôi được gia đình nhà chú ruột chuyển 706m2 đất ruộng từ năm 1996 với mục đích là gia đình tôi chuyển bà nội xuống ở để nuôi bà vì trước đây bà ở với chú thím (có giấy chuyển nhượng viếtt tay có xác nhận của UBND xã, số ruộng đó vẫn nằm trong sổ bìa đỏ của chú thím). Nay chú tôi khởi kiện để đòi lại 1/2 số ruộng đó nói là để nuôi ông (hiện ông vẫn còn sống và ở nhà chú thím, ông là cán bộ về hưu). Vậy tôi muốn hỏi chú thím tôi làm như vậy có đúng hay không? Gia đình tôi có quyền giữ số ruộng đó hay không?
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1.Cơ sở pháp lý
2.Giải quyết vấn đề
Theo quy định của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền chuyển nhượng cho bên chuyển nhượng theo quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng đất không hợp lệ do vi phạm những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Đối với một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành thì bên bán có thể đòi lại phần đất đã chuyển nhượng khi giao dịch đó vi phạm các điều kiện có hiệu lực.
Thời điểm mà gia đình bạn và chú bạn thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai từ năm 1996 nên căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 1995 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“Điều 131. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”
Ngoài ra theo quy định tại tiểu mục 2.3, mục 2 Phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định như sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;
a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên và trường hợp của gia đình bạn ta thấy:
Thứ nhất: Về người tham gia giao dịch dân sự phải là người có đủ năng lực hành vi dân sự: đủ 18 tuổi, tinh thần và năng lực hành vi đầy đủ. Tại thời điểm làm hợp đồng chuyển nhượng đất đai cả chú bạn và bố bạn đều là những người có đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tỉnh táo và minh mẫn trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự.
Thứ hai: Về mục đích của giao dịch dân sự. Mặc dù việc chuyển nhượng đất của gia đình bạn không phải là giao dịch nhằm để mua bán để thu lợi, mà chỉ để đảm bảo cho trách nhiệm nuôi ông bà nhưng về mặt giấy tờ vẫn là một hợp đồng chuyển nhượng có mục đích không trái với quy định của pháp luật.
Thứ ba, Về ý chí của người tham gia giao dịch. Tại thời điểm đó, cả gia đình bạn và chú bạn đều có mong muốn và tự nguyện thực hiện giao dịch, không ai bị ép buộc hay đe dọa
Thứ tư, Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng. Vì đây là hợp đồng chuyển nhượng có đối tượng tài sản là đất đai nên theo Điều 133 Bộ luật dân sự 1995 quy định:
“Điều 133. Hình thức giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép, thì phải tuân theo các quy định đó”.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đai cần phải được công chứng hoặc chứng thực. Và theo bạn trình bày thì giấy tờ chuyển nhượng của gia đình bạn đã được xác nhận của UBND xã . Nếu như hình thức của văn bản này đáp ứng được về mặt hình thức của giao dịch dân sự thì dựa trên những phân tích trên thì hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất đai của chú bạn với gia đình bạn là hợp lệ và chú của bạn không có quyền đòi lại phần đất đã chuyển nhượng hợp pháp. Nếu hình thức của tờ giấy chuyển nhượng này không có chứng thực của UBND xã mà chỉ xác nhận hành vi mua bán thì áp dụng theo điểm b tiểu mục 2.3, mục 2 Phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP sẽ xử lý như sau:
“b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”
Theo đó, sau khi gia đình nhận chuyển nhượng từ văn bản của chú bạn, gia đình bạn đã sinh sống đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì hợp đồng chuyển nhượng đó vẫn được công nhận.
Nếu gia đình bạn vẫn giữ giấy tờ chuyển nhượng có xác nhận của UBND xã thì pháp luật vẫn bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn. Mặc dù phần đất này vẫn chưa chuyển nhượng sang phần đất của gia đình bạn nhưng vẫn giữ các giấy tờ liên quan gia đình ban có quyền yêu cầu tách thửa và cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về luật dân sự của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật dân sư tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!