Đã nhận tiền đặt cọc nhưng không muốn bán nữa, xử lý thế nào?

Đã nhận tiền đặt cọc nhưng không muốn bán nữa, xử lý thế nào? Vi phạm hợp đồng đặt cọc người vi phạm phải chịu những trách nhiệm gì?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi luật sư. Trong trường hợp bên A (bán đất) và bên B (mua đất). Bên A bán đất cho bên B. Nhưng gần 2 năm bên A vẫn không chịu làm giấy tờ sang tên đất cho bên B. Bên A đã lấy tiền của bên B nhiều đợt và cộng dồn khoảng 130triệu. Ngày 20/4/2018 bên A nói không làm giấy tờ nữa không muốn bán nữa và nói sẽ trã lại gấp đôi số tiền đã lấy của bên B. Nhưng thời điểm mua đất giá của mảnh đất đó chỉ nằm ở giá 350 triệu. Tính đến thời điểm hiện tại giá đã nằm tầm trên 700 triệu và đã xây nhà trên mảnh đất đó. Vậy cho hỏi có thể kiện bên A không ạ. Vì nếu có trả lại gấp đôi tiền cọc thì bên B vẫn lỗ rất nhiều.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Nội dung tư vấn:

Đất đai là những tài sản có giá trị lớn, nên người mua, nhận chuyển nhượng hay người bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường rất cẩn trọng trong việc ký kết giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải lúc nào các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ nội dung văn bản đã ký kết, dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhau. Trường hợp của bạn là một ví dụ. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, theo thông tin, bên A bán đất cho bên B, nhưng đã gần 02 năm nay, bên A vẫn không chịu làm giấy tờ sang tên đất cho bên B, tức là không làm thủ tục chuyển quyền sang tên cho bên Bên B. Bên A đã lấy tiền của bên B nhiều đợt, cũng đã cộng dồn khoảng 130 triệu. Ngày 20/04/2018, bên A nói không làm giấy tờ nữa vì không muốn bán, chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này nữa, và muốn trả lại gấp đôi số tiền đã lấy của bên B.

Có thể thấy, trong thông tin, bạn không nói rõ, giữa bên B và bên A đã ký kết những văn bản, giấy tờ nào, là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, từ thông tin, nếu có trả gấp đôi tiền cọc thì bên B vẫn bị lỗ rất nhiều, nên có thể hiểu, hai bên A và B chỉ mới ký kết, hoặc thỏa thuận đặt cọc về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về vấn đề đặt cọc, tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, khi bên A – bên bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên B – bên mua đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ký kết hợp đồng đặt cọc hay thỏa thuận đặt cọc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên A được xác định là bên nhận đặt cọc, còn bên B là bên đặt cọc. Bên B đã giao tiền cho bên A, với số tiền cộng dồn từng đợt khoảng 130 triệu, để đảm bảo giao kết và thực hiện thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên A.

Trường hợp này, khi ngày 20/04/2018, bên A nói không làm giấy tờ sang tên, không muốn bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này cho bên B nữa thì bên A đang vi phạm thỏa thuận, vi phạm hợp đồng đặt cọc đã giao kết trước đó. Điều này làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc – bên B. Tuy nhiên, như đã phân tích, trong thông tin không nói rõ, hai bên A và B có giao kết hợp đồng đặt cọc, Giấy đặt cọc không hay chỉ thỏa thuận bằng miệng, đồng thời, nội dung của hợp đồng đặt cọc, hay sự thỏa thuận đặt cọc được thể hiện như thế nào, có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ, vi phạm thỏa thuận, không muốn bán hoặc không muốn mua hay không? Do thông tin không nói rõ, nên căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, khi bên A không muốn bán cho bên B nữa thì sẽ có hai khả năng xảy ra:

Trường hợp 1: Trong hợp đồng đặt cọc hay thỏa thuận đặt cọc không có quy định về việc bồi thường, hay phạt vi phạm hợp đồng khi một trong các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, không muốn giao kết thực hiện hợp đồng được đảm bảo bằng biện pháp đặt cọc.

Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, xem xét trong trong trường hợp của bạn, khi bên A – bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng, thỏa thuận đặt cọc, không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên B nữa thì bên A phải trả lại số tiền cọc 130 triệu đồng đã nhận trước đó, và bồi thường một khoản tiền tương đương với khoản tiền đặt cọc (tương đương 130 triệu đồng) cho bên B. Điều đó có nghĩa, bên A khi không muốn bán đất cho bên B nữa thì bên A phải trả tổng cộng 260 triệu đồng vì đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Trường hợp 2: Trong hợp đồng đặt có hay thỏa thuận đặt cọc có quy định về việc bồi thường, hay phạt vi phạm hợp đồng khi một trong các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, không muốn giao kết thực hiện hợp đồng được đảm bảo bằng biện pháp đặt cọc.

Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc, hay hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự, bởi theo Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Còn hợp đồng, theo Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015, được xác định là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Do vậy, khi bên A và bên B cùng ký kết hợp đồng đặt cọc, giấy đặt cọc hay thỏa thuận đặt cọc, nghĩa là các bên đã ghi nhận sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp này, khi bên A vi phạm hợp đồng, thỏa thuận đặt cọc, không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên B mà trong hợp đồng đặt cọc có quy định về các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên khi vi phạm hợp đồng đặt cọc  thì trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, bên A sẽ phải bồi thường cho bên B theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, hay văn bản đặt cọc đã giao kết.

Có thể thấy, tùy vào từng trường hợp mà việc bên A phải bồi thường cho bên B một khoản tiền nhất định khi họ có hành vi vi phạm thỏa thuận đặt cọc đã giao kết, không muốn bán, chuyển nhượng mảnh đất này cho bên B hay làm thủ tục chuyển quyền sang tên cho bên B. Trường hợp này, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bên B có quyền khởi kiện bên A ra Tòa án để được giải quyết. Kèm theo đơn khởi kiện, bên B cần cung cấp các bằng chứng, chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình là hợp pháp, như giấy tờ đặt cọc, bản ghi âm, ghi hình, giấy tờ chứng minh việc vi phạm của bên A…

Như vậy, bên B có quyền khởi kiện bên A ra Tòa án để yêu cầu bồi thường do vi phạm thỏa thuận đặt cọc, không muốn bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chuyển quyền sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B. Khoản tiền bồi thường bồi thường có thể được xác định theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 hoặc theo nội dung của hợp đồng đặt cọc phụ thuộc vào việc hai bên có thỏa thuận gì về việc đền bù khi một trong các bên vi phạm nội dung đặt cọc hay không. Bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định cụ thể.