Đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận

Đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận. Quy định về quyền của bên thế chấp như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư xin tư vấn giúp tôi tôi tên: Phan Thị Thanh Thủy. Vào đầu năm 2017, 2 vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà diện tích la 96m2 . Nhưng thổ cư chỉ có 80m2, còn 16m còn lại là chung sổ với nhà bên cạnh. Do phải sửa sang nhà cửa nên vợ chồng đã cầm sổ hồng để vay ngân hàng 200 triệu trong vòng 5 năm. Bây giờ do nhà bên cạnh sắp bán và chuyển đi nơi khác, nên vợ chồng họ muốn cắt 16m còn lại qua sổ cho vợ chồng tôi. Tôi không biết sổ hồng của vợ chồng tôi bây giờ sở tài nguyên giữ như thế tôi có thể làm được không?. Kính mong Luật sư vấn giúp tôi. Tôi Xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

+ Luật Đất đai 2013;

+ Bộ luật Dân sự 2015;

+ Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, về việc đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có mua đất và đã được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất đứng tên mình cho thửa đất đó (thửa đất thổ cư 80m2). Như vậy, gia đình bạn đã là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng thửa đất nói trên. Đến nay, để hoàn thành hợp đồng mua bán đất trước đó, chủ đất muốn cắt thêm 16m2 nhập vào thửa đất hiện gia đình bạn đứng tên. Việc làm trên sẽ cơ bản làm thay đổi về diện tích và kích thước của thửa đất, do đó, với tư cách là người sử dụng đất hợp pháp, bạn có quyền thực hiện thủ tục biến động đất đai theo quy định tại điểm c khoản 4  điều 95 Luật Đất đai 2013:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:…

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;”

Như vậy, bạn có quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và sau khi thực hiện thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật thì bạn  được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích 96m2.

Thứ hai, những vướng mắc bạn sẽ gặp phải khi thủ tục thực hiện việc đăng ký biến động đối với quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn và Ngân hàng có ký hợp đồng vay tiền, trong đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sử dụng với tư cách là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay. Về nguyên tắc, hợp đồng nói trên là một hợp đồng vay có thế chấp và Ngân hàng-với tư cách là bên cho vay- đương nhiên có quyền giữ và quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên gia đình bạn cho đến khi hợp đồng chấm dứt.

Đồng thời, Theo quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013, thì hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai gồm 03 nhóm giấy tờ:

+  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+  Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động: với trường hợp của bạn là giấy tờ tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng diện tích đất 16m2 trên.

Như vậy, bạn cần có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định hiện hành của pháp luật.

Theo quy định tại điều 321 Bộ luật dân sự 2015,với tư cách là bên vay- bên thế chấp, gia đình bạn về cơ bản có những quyền sau đối với quyền sử dụng đất mình đứng tên như sau:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, gia đình bạn có quyền khai thác và sử dụng quyền sử dụng đất bình thường, tránh những việc làm giảm giá trị tài sản dẫn đến nguy cơ gây thiệt hại cho bên Ngân hàng và những việc làm có nguy cơ làm giảm giá trị tài sản thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản từ phía Ngân hàng. Về cơ bản, việc tăng thêm diện tích thửa đất về cơ bản làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nên sẽ không gây ra thiệt hại cho phía nhận thế chấp, do đó có thể thỏa thuận để được sự đồng ý và hợp tác từ phía Ngân hàng.

Từ những phân tích trên có thể thấy, trong trường hợp này thì việc gia đình bạn cần làm là liên hệ và trình bày sự việc với Ngân hàng để có thể nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định của pháp luật.