Đặt cọc mua đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không? Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mua bán đất?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn hỏi luật sư là: Gia đình tôi có mua một miếng đất phía bên bán nhà nói miếng đất có thể làm được các giấy tờ liên quan đến nhà đất, nếu có bị giải tỏa thì cũng sẽ được tài định cư và đền bù theo quy định. Bên mua đã tin và giao hẹn viết giấy đặt cọc 100 triệu (chỉ viết tay kí kết giữa 2 bên không có công chứng) sau 1 tháng sẽ thanh toán nốt tiền mua nhà ( giá bán là 800 triệu cho 45 mét vuông). Sau khi đặt cọc gia đình có đi kiểm tra lại khu đất trên Quận thì phát hiện khu đất đó nằm trong khu vực bị quy hoạch không làm được giấy tờ cũng như sẽ không được đền bù tái định cư. Gia đình tôi đã quyết định không lấy đất và báo lại bên bán nhưng bên bán nói là chúng tôi làm sai với giao hẹn nên đã không trả lại tiền. Vậy xin hỏi luật sư là chúng tôi có thể lấy lại số tiền đặt cọc đó hay không. Xin cảm ơn luật sư.
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1.Cơ sở pháp lý
2. Giải quyết vấn đề
Tài sản là đối tượng trong hợp đồng đặt cọc trong các giao dịch dân sự thì tài sản đó phải đủ điều kiện để giao dịch. Đối với đất đai để chuyển nhượng hợp pháp được thì phần đất đó phải được Nhà nước công nhận cho chủ sở hữu thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra căn cứ theo điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Và theo thông tin mà bạn trình bày tình trạng mảnh đất đang đặt cọc không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang nằm trong dự án quy hoạch bị ngừng làm giấy tờ. Như vậy, về nguyên tắc chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai 2013 thì mảnh đất đó không thể bán được. Khi tài sản đó không đủ điều kiện được chuyển nhượng nên các giao dịch liên quan đến tài sản này sẽ bị vô hiệu vì hợp đồng mua bán giữa bạn và bên bán sẽ phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Khi đó, nếu hợp đồng mua bán đất không công chứng hoặc chứng thực thì sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 407 và Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“Điều 407. Hợp đồng vô hiệu
1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo đó, khi giao dịch dân sự mà các bên ký kết bị vô hiệu thì theo quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự 2015 các bên sẽ phải xử lý giao dịch đấy như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Như vậy, đối với việc giao kết dân sự với đối tượng tài sản không giao dịch được dẫn tới việc cơ quan chức năng sẽ không công nhận giao dịch này, cơ quan có thẩm quyền sẽ không công chứng chức thực được văn bản này thì hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu về hình thức. Theo đó sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Hậu quả của các giao dịch dân sự vô hiệu là các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, bạn có quyền yêu cầu người bán đất cho bạn trả lại tiền mà bạn đã đưa, và bên bạn có nghĩa vụ trả lại những giấy tờ và tài sản đã nhận.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về luật dân sự của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật dân sư tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!