Đất nằm trong quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Đất nằm trong quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Quy định thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi: Văn phòng tư vấn Luật Dương Gia Tôi có nội dung cần tư vấn như sau: Bố tôi công tác trong bộ đội, năm 1990 có quyết định của Cục Hậu cần cấp đất và nhà ở thuộc khu tập thể hậu cần (xã xuân đỉnh B, nay là khu tập thể 80B phường xuân tảo quận bắc từ liêm hà nội). Năm 2007 công ty ĐTPT nhà và đô thị thuộc Bộ quốc phòng có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sỏ hữu nhà nước với bố tôi với nội dung mua lại nhà đất được cấp với giá bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở là 144.883.200 đồng, số tiền có thể nộp 1 lần hoặc trả trong 10 năm. tại thời điểm ký hợp đồng (năm 2007) do điều kiện kinh tế khó khăn bố tôi nộp 23.883.000 đồng và chọn trả trong 10 năm. Năm 2016 bố tôi đến cty ĐTPT nhà và đô thị để thanh toán nốt số tiền còn lại trong hợp đồng để được cấp sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được giải quyết với lý do khu đất nhà tôi thuộc diện quy hoạch làm đường Nguyễn Hoàng Tôn. Xin hỏi cty trả lời như thế đúng hay sai, quyết định cấp đất ban đầu của Tổng cục hậu cần có được coi như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, bây giờ bố tôi muốn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đang ở thì phải làm như thế nào? Kính nhờ nhóm tư vẫn hỗ trợ giúp. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Cơ sở pháp lý:

+ Luật Đất đai 2013

2.Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, việc bố bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất gia đình bạn đang ở hay không phụ thuộc vào quyết quyết định sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp quận( trong trường hợp này là Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm) đối với thửa đất gia đình bạn đang sử dụng. Có hai trường hợp có thể xảy ra như sau:

+  Trường hợp thứ nhất:

Nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp quận với khu đất  thì  bố bạn sẽ không  được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất. Cụ thể, Điều 49, Luật Đất dai 2013 quy định như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.”

Tại khoản 3, Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định trong trường hợp quyết định sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được công bố thì người sử dụng đất có quyền tiếp tục sử dụng thửa đất, đồng thời thực hiện các công việc được nêu trong quyết định sử dụng đất nói trên. Đối với trường hợp của gia đình bạn, nếu ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm đã công bố kế hoạch sử dụng đất để làm đường với khu đất nhà bạn đang sử dụng thì gia đình bạn phải chấp hành quyết định thu hồi, đồng thời không được thực hiện các hoạt động như xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm và nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

+ Trường hợp thứ hai:

Cũng theo quy định tại khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai 2013 thì nếu Ủy ban nhân dân quận Bắc Từ Liêm chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất đối với khu đất nhà bạn thì bố bạn- với tư cách là người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, gia đình cần tìm hiểu thêm thông tin về kế hoach sử dụng đất tại địa phương để xác định lập luận phía công ty Đầu tư và phát triển nhà ở đưa ra có phù hợp với quy định của pháp luật hay không.

Thứ hai, bản chất của quyết định cấp nhà và đất mà bố bạn nhận được từ Cục Hậu cần năm 1990 không được coi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi Cục hậu cần chỉ là một đơn vị sử dụng đất, không có quyền chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân. Về mặt pháp lý, chỉ những cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai có thẩm quyền mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể trong xã hội. Đối với trường hợp của bố bạn, tuy không được coi là  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng quyết định cấp đất cùng với hợp đồng mua bán nhà và chuyển đổi quyền sử dụng đất ký năm 2007 được coi là giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm đ, khoản 1 điều 100 Luật Đất đai 2013:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;”

Thứ ba, trong trường hợp không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất gia đình đang sử dụng, bố bạn vẫn nên hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo nội dung hợp đồng đã ký năm 2007. Chỉ khi đó, bố bạn mới có tư cách đầy đủ  của người sử dụng đất hợp pháp và quyền lợi của bố bạn sẽ được pháp luật bảo vệ trong trường hợp thửa đất có bị thu hồi để làm được hay không.

Nếu như kế hoạch sử dụng đất chưa được phê duyệt thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khi có có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013 và theo thủ tục luật định.