Đất thuộc diện quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? Tư vấn trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất đã quy hoạch lâu năm.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Hiện tại tôi có 1 mảnh đất nông nghiệp rộng 154m2. hồi đầu năm 2016, gia đình tôi có mua mảnh đất này, do không tìm hiểu kỹ nên tôi không biết mảnh đất này thuộc khu dự án của thành phố ( thông tin khác thuộc dự án của 1 doanh nghiệp tư nhân). Tôi cũng muốn chuyển đổi sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở, nhưng UBND phường có nói đây thuộc quy hoạch dự án nên không chuyển đổi được. Với hoàn cảnh của tôi thì tôi đang cần có 1 căn nhà để ở. Vậy luật sư cho tôi hỏi, tôi có thể xây dựng nhà cấp 4 trên mảnh đất này được không, và nếu được thì có quy định gì đối với việc xây dựng đó? Xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Dựa theo thông tin bạn cung cấp, vào năm gia đình bạn đã mua được một mảnh đất nông nghiệp 154 m2. Tuy nhiên, do không tìm hiểu kỹ nên bạn không biết mảnh đất này đang nằm trong quy hoạch để thực hiện dự án của thành phố. Hiện nay, bạn đang muốn chuyển mục đích sử dụng đất một phần của mảnh đất này để thực hiện việc xây dựng nhà ở. Để xác định bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất hay không cần xem xét các phương diện sau:
Hiện nay, đối với việc sử dụng đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 có quy định:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
… 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này”.
Xem xét trong trường hợp cụ thể của bạn, theo thông tin, diện tích mảnh đất nông nghiệp 154 m2 mà gia đình bạn mua từ năm 2016 hiện đang nằm trong quy hoạch thuộc khu dự án của thành phố, nhưng bạn không nói rõ, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố hay chưa, hay đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất hay chưa. Trong khi đó, hiện nay, bạn đang muốn xây dựng nhà ở trên phần đất này, đồng nghĩa với việc để việc xây dựng là hợp pháp, bạn phải làm thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trường hợp này, do thông tin không nói rõ, nên khi xác định việc bạn có thể tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 sẽ có các trường hợp xảy ra như sau:
Trường hợp 1: Đất này nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì khi mảnh đất của gia đình bạn nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì trường hợp này, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền về chuyển mục đích sử dụng đất, và các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế… được quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Do vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở – một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, bạn phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định phụ thuộc vào căn cứ sau:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Trên cơ sở phân tích nêu trên, có thể thấy, trường hợp mảnh đất của gia đình bạn nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và chưa có quy hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì gia đình bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được hay không phụ thuộc vào việc có phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay không. Trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt thì bạn cũng không thể thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với mảnh đất này.
Trường hợp 2: Đất này nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có quy hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trường hợp mảnh đất nông nghiệp của gia đình bạn đã mua nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mặc dù người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất… nhưng không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Đồng thời, đối với những công trình, nhà ở hiện có thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Xét thấy, trong trường hợp này, mặc dù pháp luật cho phép bạn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhưng bạn bị hạn chế về việc xây dựng mới nhà ở, công trình xây dựng. Trong khi đó, mục đích bạn tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là để thực hiện việc xây dựng nhà ở, nên có thể sẽ khó khăn cho bạn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và dù có chuyển được mục đích sử dụng đất thì bạn cũng không được phép xây dựng trên phần đất này. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố.
Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013, trường hợp mảnh đất của gia đình bạn được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố để thu hồi để thực hiện dự án mà sau 03 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất- ở đây là bạn vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp này, gia đình bạn vẫn được xây dựng nhà trên phần diện tích đó sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, việc xây dựng này chỉ được thực hiện theo hình thức xây dựng tạm (xây dựng có thời hạn), tức là khi có quyết định thu hồi, gia đình bạn phải tự nguyện phá dỡ phần công trình này.
Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 18, Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Giấy phép xây dựng tạm được cấp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
– Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
– Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể, mảnh đất của gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hay không, và có thể xây dựng nhà hay không. Tuy nhiên, do thông tin bạn không nêu rõ, nên bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế của mình để xác định.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai - nhà ở của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật đất đai tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!