Đất trong quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận không?

Đất trong quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận không? Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý.

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2016 tôi mua đất tại thành phố Cam Ranh. Tỉnh khánh hòa. Người này trước đây có thửa đất rộng, phân lô bán cho mọi người miếng đất tôi mua là miếng cuối cùng. Mọi giao dịch đều bằng giấy viết tay, sau đó tôi đăng ký làm sổ, phát hiện ra đất bị quy hoạch đường từ năm 2008. một số thửa đã làm được sổ và chuyển sang đất thổ cư. Diện tích miếng đất tôi mua là gần 200m2, đường quy hoach rộng 4m chạy dọc theo đất 25m (đất hình thang 5x10x25). Vậy xin hỏi luật sư đất tôi có làm sổ được không. Và nếu làm được thì trong thời gian bao lâu (tôi đã đóng tiền đo đạc đất). Xin cảm ơn

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013

2.Giải quyết vấn đề:

Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên có thể chia ra các trường hợp sau đây:

– TH1: Người chủ đất đã có sổ đỏ, sau đó mới phân lô bán cho bạn.

Bạn mua đất năm 2016. Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng đất đai như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Do đó, hợp đồng mua bán đất viết tay năm 2016 giữa bạn và người chủ đất không có giá trị pháp lý. Bạn liên hệ trực tiếp với người chủ đất để ra văn phòng công chứng hoặc lên Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất để công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất đai. Sau đó, bạn nộp hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm thủ tục sang tên.

– TH2: Mảnh đất lớn này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người chủ đất sẽ phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên toàn bộ thửa đất lớn. Sau đó sẽ làm thủ tục tách thửa đất và làm lại hợp đồng mua bán đất đai có công chứng, chứng thực.

Mảnh đất đó đang có quy hoạch nên căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

…

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, nếu trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng, tách thửa đất đai. Còn trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì việc tách thửa đất đai sẽ bị hạn chế theo quy hoạch của địa phương.