Di chúc lập từ năm 1993 không có công chứng có hợp pháp không?

Di chúc lập từ năm 1993 không có công chứng có hợp pháp không? Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luatduonggia! Tôi có câu hỏi về đất đai xin luật sư tư vấn giúp! Năm 1993, ông nội tôi có lập di chúc (viết tay có chữ kí) để lại cho 4 người con trai 4 mảnh đất! Nay chú tôi có chuyển nhượng lại cho tôi mảnh đất trong mảnh đất đã đc ông nội cho trước đó! Hiện tại mảnh đất tôi được chú cho đã có mã số thuế, giấy báo thuế tên tôi, tôi có xây nhà trên mảnh đất đó, có giấy phép xây dựng phường đóng dấu! Nay tôi muốn đăng kí thường trú và làm sổ hộ khẩu trên mảnh đất đó, tôi đã có giấy chuyển hộ khẩu từ Gia Lai ra. Nhưng về phường do mảnh đất của chú chưa có sổ đỏ. Nên phường có yêu cầu phải có chứng nhận sở hữu đất. Trình di chúc của ông nội ra thì phường bảo ko có dấu đỏ của phường nên ko chấp nhận!

Vậy tôi xin hỏi:

1, Bản di chúc của ông nội tôi như vậy có hợp pháp không?

2, Tôi có giấy cho nhượng quyền sở hữu đất của chú tôi (không có dấu đỏ của phường) và giấy phép xây dựng có dấu của phường thì đã đủ cơ sở để chứng nhận chỗ ở hợp pháp và làm sổ hộ khẩu, đăng kí thường trú chưa?

3, Phường có yêu cầu tất cả các bác các chú các cô trong gia đình tôi lên phường lập biên bản họp gia đình và kí trước mặt phường mới công nhận di chúc là sự thật (ông nội tôi mất năm 2002) thì có đúng không, có phải đang hạch sách không Mong luật sư tư vấn giúp tôi Tôi xin cảm ơn! 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Căn cứ pháp lý:

– Pháp lệnh thừa kế 1990;

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật cư trú sửa đổi 2013.

2.Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày, năm 1993 ông nội bạn có lập di chúc, viết tay và có chữ ký để lại cho 4 người con trai 4 mảnh đất. Trong 4 người đó có một chú chuyển nhượng lại cho bạn mảnh đất. Hiện tại mảnh đất đố bạn đã có mã số thuế, giấy bảo thuế tên bạn, bạn có xây nhà trên đất và được cấp giấy phép xây dựng. 

Thứ nhất, cần xem xét đến bản di chúc được lập 1993 có hợp pháp không?

Vì thời điểm lập di chúc năm 1993 nên căn cứ Điều 12 Pháp lệnh thừa kế 1990 quy định di chúc hợp pháp:

“1- Di chúc hợp pháp là di chúc do người từ đủ mười tám tuổi trở lên tự nguyện lập trong khi minh mẵn, không bị lừa dối và không trái với quy định của pháp luật.

Di chúc cũng được coi là hợp pháp nếu do người từ đủ mười sáu tuổi trở lên nhưng chưa đủ mười tám tuổi tự nguyện lập trong khi minh mẵn, được sự đồng ý của cha mẹ hoặc người đỡ đầu, không bị lừa dối và không trái với quy định của pháp luật.

2- Di chúc do công dân Việt Nam lập ở nước ngoài theo pháp luật của nước ngoài, nếu có nội dung không trái với pháp luật của Việt Nam, cũng được coi là di chúc hợp pháp.”

Tại Điều 14 Pháp lệnh thừa kế 1990 quy định di chúc được cơ quan công chứng hoặc Ủy ban nhân dân chứng thực:

“1- Người lập di chúc có thể yêu cầu cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chứng thực bản di chúc.

2- Người lập di chúc có thể tự viết hoặc nhờ người khác viết bản di chúc, nhưng người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ trước mặt người có trách nhiệm chứng thực của cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

3- Trong trường hợp người lập di chúc không đọc bản di chúc được, không ký hoặc điểm chỉ được, thì phải nhờ người chứng kiến. Người chứng kiến đọc bản di chúc cho người lập di chúc nghe và ký vào bản di chúc trước mặt người có trách nhiệm chứng thực của cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

4- Người có trách nhiệm của cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân chứng thực vào bản di chúc trước mặt người lập di chúc, người chứng kiến.”

Như vậy, di chúc được coi là hợp pháp khi đáp ứng các điều kiện theo Điều 12 nêu trên và phải được công chứng, chứng thực.
Trường hợp của ông bạn chỉ có giấy viêt tay, có chữ ký và không có công chứng hoặc chứng thực thì để được coi là di chúc hợp pháp cần phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 17 Pháp lệnh thừa kế 1990 quy định di chúc viết không có chứng thực, xác nhận:

Di chúc viết không có chứng thực, xác nhận như quy định tại các Điều 14, 15, 16 của Pháp lệnh này chỉ được coi là di chúc hợp pháp, nếu đúng là do người để lại di sản tự nguyện lập trong khi minh mẫn, không bị lừa dối và không trái với quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu chứng minh được di chúc của ông bạn được lập tự nguyện trong khi minh mẫn, không bị lừa dối và không trái với quy định của pháp luật thông qua người làm chứng hoặc tất cả những người hưởng thừa kế của ông bạn,…thì di chúc đó được coi là hợp pháp. 

Thứ hai, Căn cứ khoản 2 Điều 1 Luật cư trú sửa đổi 2013 quy định điều kiện được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương như sau:

“Công dân thuộc một trong những trường hợp sau đây thì được đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương:

1.    Có chỗ ở hợp pháp, trường hợp đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, trường hợp đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ hai năm trở lên;”

Như vậy, để đăng ký thường trú bạn phải có chỗ ở hợp pháp, nếu đăng ký thường trú vào huyện, thị xã thì phải có thời gian tạm trú tại thành phố đó từ một năm trở lên, nếu đăng ký thường trú vào quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương thì phải có thời gian tạm trú từ hai năm trở lên.

Căn cứ Điều 6 Nghị định 31/2014/NĐ-CP quy định giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp bao gồm:

“1. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

a, Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó);

– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);

– Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

– Giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã);

– Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình di dân theo kế hoạch của Nhà nước hoặc các đối tượng khác;

– Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

– Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

– Giấy tờ chứng minh về đăng ký tàu, thuyền, phương tiện khác thuộc quyền sở hữu và địa chỉ bến gốc của phương tiện sử dụng để ở. Trường hợp không có giấy đăng ký thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc có tàu, thuyền, phương tiện khác sử dụng để ở thuộc quyền sở hữu hoặc xác nhận việc mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế tàu, thuyền, phương tiện khác và địa chỉ bến gốc của phương tiện đó.

b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà khác của cơ quan, tổ chức hoặc của cá nhân (trường hợp văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà khác của cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã). Đối với nhà ở, nhà khác tại thành phố trực thuộc trung ương phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về điều kiện diện tích bình quân bảo đảm theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố trực thuộc trung ương và được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý băng văn bản;”

Như vậy, bạn cần phải có một trong các giấy tờ nêu trên thì khi đó mới chứng minh được bạn có chỗ ở hợp pháp. 

Còn trường hợp bạn có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chú bạn không có công chứng, chứng thực. Theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Vì thông tin bạn đưa ra không rõ ràng, 4 người con được hưởng phần di sản của ông bạn đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hay chưa? Thời điểm chú bạn chuyển nhượng bất động sản cho bạn? Chú bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chú bạn không phát sinh hiệu lực bởi tại thời điểm đó mảnh đất này vẫn chưa thuộc sở hữu hợp pháp của chú bạn. Nên việc cơ quan có thẩm quyền trả lời bạn không đủ điều kiện để đăng ký thường trú là hoàn toàn hợp pháp. 

Do vậy, đối với trường hợp của bạn thì những người thừa kế của ông bạn cần phải xác nhận di chúc đó hợp pháp theo Pháp lệnh thừa kế 1990 và làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. 

Theo Điều 656 Bộ luật dân sự 2015 quy định họp mặt những người thừa kế: 

“1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.”

Sau khi phân chia di sản thừa kế thì lúc đó mới xác định được phần đất thuộc sở hữu hợp pháp của chú bạn để xác nhận bán cho bạn hợp pháp.