Diện tích thực tế thửa đất thay đổi có được công nhận không?

Diện tích thực tế thửa đất thay đổi có được công nhận không? Hạn mức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Văn phòng luật sư, Tôi có vài vấn đề cần giải đáp như sau: Bố tôi có một thửa đất thổ cư có nguồn gốc sử dụng trước năm 1980, Có xác nhận mua nhà ở và chỗ ở của UBND xã năm 1979. Có tên trong sổ mục kê đo đạc theo chỉ thị 299 (năm 1985) với diện tích 2.350 m2 loại ruộng đất T. Năm 1994, bố tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1500 m2. Nhưng diện tích mới đo đạc lại là 1870 m2. Sai số là do phương pháp đo thủ công trước đây, ranh giới thửa đất không có sự thay đổi. Kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp với các hộ liền kề. Quê tôi thuộc huyện miền núi, tỉnh Thanh Hóa, đến năm 2012 mới được công nhận là thị trấn. Đất ở của bố tôi được sử dụng trước khi thành lập thị trấn. Xin hỏi: 1. Theo nội dung quy định tại quyết định số 2072/2015/QĐ-UBND ngày 08/06/2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa. Thửa đất của Bố tôi có được công nhận đất ở là 1870 m2 không? 2. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính UBND huyện hẹn trả kết quả trong phiếu hẹn là 36 ngày làm việc là đúng hay sai? Và quy định cụ thể trong trường hợp của Bố tôi là như thế nào? Kính mong nhận được sự tư vấn của Văn phòng luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Quyết định 4463/2014/QĐ-UBND;

– Quyết định 2027/2015/QĐ-UBND.

2.Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày thì được hiểu năm 1979 đất của bộ bạn được đo đạc với diện tích 2350 m2 loại đất ruộng T. Năm 1994 bố bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1500 m2. Nhưng diện tích được đo đạc lại là 1870 m2. Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại thì bố bạn còn lại 370 m2 đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và xã bạn trước đây là xã miền núi, tỉnh Thanh Hóa đến năm 2012 mới được lên thành Thị trấn. 

Căn cứ theo Điều 7 Quyết định 4463/2014/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa quy định như sau:

“1. Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hoặc đất vườn ao mà đất đó được hình thành trước thời điểm được công nhận là đô thị (thị trấn, phường) thì áp dụng hạn mức địa bàn nông thôn theo quy định tại Điều 4 Quy định này.”

Khoản này  đã được sửa đổi bởi Điều 1 Quyết định 2027/2015/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa như sau:

“- Nội dung khoản 1 Điều 7 ghi:

1. Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hoặc đất vườn ao mà đất đó được hình thành trước thời điểm được công nhận là đô thị (thị trấn, phường) thì áp dụng hạn mức địa bàn nông thôn theo quy định tại Điều 4 Quy định này.”

– Nay đính chính lại là:

“1. Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hoặc đất vườn ao mà đất đó được hình thành trước thời điểm được công nhận là đô thị (thị trấn, phường) thì áp dụng hạn mức địa bàn nông thôn theo quy định tại Điều 5 Quy định này.”

Như vậy, đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hoặc đất vườn ao mà đất đó được hình thành trước thời điểm được công nhận là đô thị thì áp dụng hạn mức địa bàn theo quy định tại Điều 5 Quyết định 4463/2014/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa.

“Điều 5. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (theo điểm a khoản 4 Điều 103 Luật đất đai 2013).

1. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì hạn mức công nhận đất ở được xác định như sau:

a) Địa bàn phường: 125m2/hộ;

b) Địa bàn thị trấn đồng bằng: 150m2/hộ;

c) Địa bàn thị trấn miền núi: 200m2/hộ;

d) Địa bàn xã đồng bằng: 200m2/hộ;

đ) Địa bàn xã miền núi: 400m2/hộ.

2. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

3. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.”

Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thể hiện rõ trên giấy chứng nhận diện tích 1500 m2 đất ở thì sẽ được công nhận là đất ở. Còn đối với 370 m2 diện tích đất còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ theo hạn mức tại Điều 5 nêu trên thì gia đình bạn chỉ được công nhận 200 m2/hộ (đối với miền núi) vì diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Tuy nhiên, vì trước đó nhà bạn đã được công nhận 1870 m² đất ở nên có cơ sở xác nhận 370 m² là đất ở, căn cứ theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Vì vậy, diện tịch 1870 m² đất đã được công nhận là diện tích đất ở nên gia đình bạn hoàn toàn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì bạn không nói rõ bạn đang làm thủ tục gì? Nên bạn có thể tham khảo quy định dưới đây để đối chiếu về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau:

– Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

+ Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;

+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

– Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

+ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày;

+ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày;

+ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày;

+ Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

+ Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày;

+ Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày;

+ Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

+ Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày;

+ Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

+ Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

+ Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày;

+ Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày;

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày;

+ Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

+ Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;

+ Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày.

– Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

+ Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

+ Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

+ Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày.

– Thời gian quy định nêu trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

– Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo quy định trên.