Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại Ba Vì Hà Nội. Quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân do thành phố Hà Nội.
Tóm tắt câu hỏi:
Quê tôi là một xã đảo nằm ở giữa sông sồng hàng năm đều bị nước ngập song từ khi có thủy điện sơn la thì gần như không có nước vào nhà theo quy định của nhà nước thì quê tôi khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên giấy chứng nhận đều có chữ ” thửa đất nằm trong chỉ giới quy hoạch thoát lũ ” trước đây một số hộ gia đình tách thửa đều được tách đất ở nhưng vừa rồi văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh huyện ba Vì có thông báo với tôi rằng địa bàn xã tôi khi tách thửa chỉ được tách đất vườn còn đất ở thì không được tách, theo như cán bộ văn phòng đăng ký đất đai nói là việc không được tách đất ở là theo điều 5 của quyết định 20 ngày 1/6/2017. từ khi có thông báo tôi thấy khó hiểu tại sao lại như vậy. Vì theo như văn bản nhà nước không cho tách đất ở thì người dân người ta vẫn cứ xây dựng chỉ có điều sẽ thiệt thòi cho người dân vì cái bìa đỏ khi đi vay vốn toàn đất vườn sẽ không có giá trị. Vậy xin luật sư công tuy luật dương gia tư vấn cho tôi biết để tôi hỏi lại văn phòng đăng ký đất đai hà nội.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Quyết định 20/2017/QĐ-UBND quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân do thành phố Hà Nội ban hành.
2. Giải quyết vấn đề:
Theo như bạn trình bày thì được hiểu Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ba Vì có trả lời ở địa bàn xã bạn khi tách thửa chỉ được tách đất vườn, còn đất ở thì không được tách thửa.
Pháp luật đất đai quy định về việc tách thửa đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Theo thông tin bạn cung cấp thì được hiểu đất của gia đình bạn thuộc địa bàn Huyện Ba Vì, Hà Nội.
Căn cứ Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND quy định Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu như sau:
“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.
3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:
a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.”
Như vậy, pháp luật không quy định cụ thể “chỉ được tách thửa đất vườn và không được tách thửa đất ở”. Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần phải đảm bảo đủ các điều kiện:
– Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
– Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại, cụ thể:
Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
Các phường | 30 m2 | 90 m2 |
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn | 60 m2 | 120 m2 |
Các xã vùng đồng bằng | 80 m2 | 180 m2 |
Các xã vùng trung du | 120 m2 | 240 m2 |
Các xã vùng miền núi | 150 m2 | 300 m2 |
– Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 5 nêu trên.
Và pháp luật quy định trường hợp không cho phép tách thửa đối với các trường hợp sau đây:
– Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
– Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.
– Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;
– Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do vậy, trong trường hợp này bạn cần phải xác định rõ đất của gia đình nhà bạn có đủ điều kiện để được tách thửa đất và không thuộc trường hợp không được tách thửa đất theo quy định nêu trên hay không. Nếu đủ điều kiện được tách thửa đất ở thì bạn vẫn có thể tiến hành tách thửa đất bình thường. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này bạn có thể liên hệ trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất để yêu cầu giải trình.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai - nhà ở của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật đất đai tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!