Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu?

Tóm tắt câu hỏi:

Vào năm 1995 tôi có làm đơn xin nhận đất rừng và được UBND xã Ba Chúc do Ông Ba Nhỏ Địa Chính đo cấp là 3 Ha đất ( 30 công ) lúc này là chưa đào kinh T5, tôi vào khai hoang và cày sới.

– Đến năm 1997 đào kinh T5 xong UBND xã Ba Chúc thông báo ai nhận đất rừng phải đống tiền đầu công với 3 Ha đất là 3 triệu đồng và đo cấp lại cho mỗi hộ, mỗi hộ đều có nộp tiền .

– Tháng 7 Năm 1997 đóng tiền đầu công xong thì UBND xã Ba Chúc do ông Son và ông Đực Địa Chính xã Ba Chúc đi đo cấp. Phần đất tôi cặp Kinh T5 khi tôi vào khai phá đào mương thì có ông Cai và ông Lẹ ở Núi Nước tranh cản nói phần đất này do anh em tôi khai phá nên tôi không cho ông làm. Nên tôi về báo cáo lại cho UBND xã Ba Chúc biết, ( có viết đơn ) yêu cầu UBND xã Ba Chúc giải quyết cho cụ thể. 

– Vào năm 1998 ông Thanh là Bí Thư xã Ba Chúc biểu tôi đóng tiền làm bộ đỏ và tôi có đóng tiền xong. Từ năm 1998 cho đến nay năm nào tôi cũng viết đơn gửi cho Xã và Huyện nhưng Xã và Huyện cứ hẹn lần hẹn lựa cho đến nay chưa thấy giải quyết. Chính quyền không chịu giải quyết thì phải làm sao?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

+ Luật Đất đai 1993;

+ Luật Đất đai 2013;

+ Nghị định 43/2014/NĐ – CP Hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai 1993 (có hiệu lực pháp luật kể từ ngày 15/10/1993) thì Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất cho cá nhân, hộ gia đình. Cụ thể, Điều 24, Điều 25 Luật Đất đai 1993 quy định:

“Điều 24

Thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:

1- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho các tổ chức;

2- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân.

Điều 25

Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luật này không được uỷ quyền cho cấp dưới.”

Như vậy, về mặt pháp lý thì việc gia đình bạn được Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất từ năm 1995 đến nay không được pháp luật thừa nhận và đương nhiên là việc gia đình bạn cũng như các hộ gia đình khác sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã cấp được coi là sử dụng đất không có căn cứ pháp luật.

Cũng theo thông tin bạn cung cấp, Ủy ban nhân dân xã Ba Chúc tại thời điểm năm 1997 có thu tiền đầu công đối với những hộ gia đình được cấp đất. Chưa xét đến việc giao đất không đúng thẩm quyền, việc thu khoản tiền trên cũng có dấu hiệu vi phạm pháp luật do cho đến thời điểm trước khi Luật đất đai 1993 được sửa đổi năm 1998 thì về nguyên tắc cá nhân, hộ gia đình được giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối đều không phải đóng tiền sử dụng đất (Điều 22 Luật Đất đai 1993.) Do đó, nếu gia đình bạn sử dụng đất vào các mục đích nêu trên thì không có nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất tại thời điểm năm 1997.

Tuy nhiên, vụ việc diễn ra từ khá lâu (khoảng 20 năm trước) và bạn không nêu chi tiết các hành vi và các giấy tờ của cơ quan nhà nước cấp nên không xác định chính xác căn cứ để xử lý những cá nhân có trách nhiệm. Bởi theo quy định của Bộ luật hình sự hiện hành, thời hạn truy cứu trách nhiệm dài nhất là 20 năm tính từ thời điểm xảy ra sự việc đối với tội phạm đặc biệt nghiêm trọng- tội phạm đặc biệt nghiêm trọng là tội phạm gây nguy hại đặc biệt lớn cho xã hội mà mức cao nhất của khung hình phạt đối với tội ấy là trên mười lăm năm tù, tù chung thân hoặc tử hình.

Thứ hai, tuy việc sử dụng đất của gia đình bạn là không có cơ sở pháp luật  nhưng gia đình bạn vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.

Cụ thể, vì đất đang sử dụng có nguồn gốc được giao trái thẩm quyền nên gia đình bạn cũng như các hộ gia đình khác được xã giao đất năm 1995 thuộc trường hợp người sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ có thể được cấp nhưng không có giá trị do  không được cơ quan có thẩm quyền cấp.)

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1995 đến nay, nên có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn tại điều khoản 2, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”

Như vậy, thửa đất gia đình bạn đang sử dụng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn đồng thời các tiêu chí sau:

+ Được chính quyền địa phương xác nhận đất được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp với các hộ sử dụng đất liền kề.

+ Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;

+ Không nằm trong diện tích đất bị thu hồi theo quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên, gia đình bạn có thể gửi hồ sơ đến Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện bao gồm:

+ Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Biên lai đóng thuế đất hàng năm;

+ Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài;

+ Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã);

+ Sơ đồ thửa đất.