Điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu

Điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu. Đất sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Thủ tục để được cấp sổ đỏ Xin kính chào luật sư! Luật sư cho tôi xin hỏi? Tôi có ngôi nhà cấp 4 diện tích 115m2, ở ổn định từ trước 1999 đến nay, không có xảy ra tranh chấp và cũng không cấn quy hoạch giải tỏa gì. Cụ thể như sau; nguyên thửa đất này của ông nội tôi để lại (có chứng thư kiến điền thời chế độ củ với diện tích là 3 mẫu, 4 sào, 8 thước), sau đó bác ruột tôi cho chế độ củ thuê 1 phần đất làm trường học và gia đình tôi có di dời số mồ mả của gia đình về chôn trong thửa đất này, nên khi tra sổ mục kê 299, thì thấy kê là đất mồ mả, nhưng gia đinh tôi di dời đã từ lâu và tôi làm nhà ở ổn định từ 1999 đến nay (phần đất tôi làm nhà là phần đất còn lại không có mồ mả) tôi thực hiện đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính đối với nhà đất và hộ khẩu thường trú được đăng ký tại nhà và đất đang ở này (có biên lai thuế đất và các nghĩa vụ công dân từ năm 2000 đến nay). Nay tôi đến phường hỏi để làm sổ đỏ thì địa chính phường nói đất mồ mả không làm đươc. Tôi tiếp tục đến phòng TNMT quận thì cũng được trả lời như vậy và nói chứng thư kiến điền không còn giá trị nữa, hướng dẫn tôi về lại địa chính phường và bảo tôi viết đơn xin giao đất đưa phường xác nhận thử xem còn có làm được sổ đỏ không thì chưa biết. (Tôi xin nói thêm là phần đất mà bác tôi cho trường thuê thì nhà trường bán và được cấp sổ cho từng người cách đây khoản 2-3 năm). Sự việc của tôi cũng làm đơn gửi đến sở TNMT thành phố xin cấp sổ đỏ đã lâu nhưng vẫn chưa nhận được câu trả lời. Vậy luật sư xin cho tôi hỏi phần diện tích nhà và đất của tôi có làm được sổ đỏ không? Có phải đóng tiền như mua đất không? Vậy tôi có phải viết đơn xin giao đất không? Nếu được cấp giấy CN QSDĐ thì tôi cần những thủ tục gì và đến cơ quan nào để được giải quyết? Rất mong quí vị giải đáp các thắc mắc của tôi. Tôi xin bảy tỏ lời cảm ơn chân thành đến luật sư đã quan tâm đến sự việc trình bày của tôi. Kính chúc luật sư mạnh khỏe, hạnh phúc; Xin cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nghị định140/2016/NĐ-CP

Thông tư 260/2016/TT-BTC

2.Giải quyết vấn đề

 Căn cứ theo điểm a khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 20: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai. 

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau….”

Như vậy, chỉ cần đất bạn không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Về nghĩa vụ tài chính khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Khi bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu tiên, thì những lệ phí mà bạn phải chi trả đó là:

• Về lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là lệ phí nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, trong đó khoản 1 có quy định về Đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất. Như vậy, nhà, đất là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ do đó khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ

 Căn cứ tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP: “Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)”

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

Mức thu lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ phần trăm, mức thu đối với nhà, đất được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể: “1. Nhà, đất mức thu là 0,5%”

• Về nộp tiền sử dụng đất

Đất sử dụng sau thời điểm 17/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004

Căn cứ Điều 7 nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

– Về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác.

Đó là: phí thẩm định, lệ phí địa chính thì theo quy định tại Thông tư 250/2016/TT-BTC  (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

+ Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

– Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, Về Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013, theo đó dù bạn làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

– Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.” (Điều 105 luật đất đai 2013).”

Thứ tư, Về hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất:

Tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

– Chứng minh nhân dân/hộ khẩu của chủ sử dụng đất;

– Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

_Giấy xác nhận đất sử dụng lâu dài và không có tranh chấp của chính quyền địa phương