Điều kiện mua bán đất rừng sản xuất

Điều kiện mua bán đất rừng sản xuất. Trình tự thủ tục mua đất rừng sản xuất như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Hiện nay, tôi đang sinh sống tại thành phố Cao Bằng, và tôi đang có nhu cầu mua 15 đến 20 ha đất rừng sản xuất (ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ cấp tháng 11 năm 2006) tại khu vực Phường khác (cùng khu vực TP.Cao Bằng), cách nơi tôi đăng ký thường trú 3km. Thửa đất không nằm trong khu vực quy hoạch của nhà nước, thành phố. Vậy tôi có thể mua và làm giấy chuyển nhượng được không? Trân trọng cảm ơn?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013 

2. Giải quyết vấn đề 

Theo điều 129 Luật đất đai năm 2013 thì hạn mức giao đất đối với đất với đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là không quá 30 héc ta.

Căn cứ tại điều 104 Luật đất đai năm 2013  thì tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

–  Có Giấy chứng nhận

–  Đất không có tranh chấp;

–  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

–  Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại điều 135 Luật đất đai như sau: 

” Điều 135. Đất rừng sản xuất

1. Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho tổ chức quản lý rừng để quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.

2. Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định sau đây:

a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức quy định tại điểm b khoản 3 Điều 129 của Luật này để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất;

b) Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;

c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất rừng sản xuất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng.

4. Đất rừng sản xuất tập trung ở những nơi xa khu dân cư không thể giao trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân thì được Nhà nước giao cho tổ chức để bảo vệ và phát triển rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.”

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Theo thông tin bạn đưa ra thì hai bên phải tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao sổ đỏ cho bên mua, và khi hợp đồng chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực, và bên mua có quyền với mảnh đất đã mua, được phép tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết và đã hoàn thành thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật thì người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đăng ký biên động quyền sử dụng đất theo Điều 95 Luật đất đai 2013, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Tuy nhiên, để việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thuận lợi và nhanh chóng thì bên bán và bên mua nên trực tiếp thực hiện việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì trong quá trình thực hiện sẽ có những giấy tờ cần chữ ký của cả bên bán và bên mua.

* Thủ tục sang tên sổ đỏ 

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác chúng ta cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nhằm tránh những tranh chấp hoặc các rủi ro không đáng có liên quan tới nhà đất đã chuyển nhượng, mua bán,…

Các thủ tục liên quan tới sang tên sổ đỏ bao gồm:

Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất

 Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình

Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp tặng cho là 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Chứng minnh nhân dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp tặng cho, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao Chứng minh nhân dân + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

+ Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Như vậy, nếu bạn đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng và không thuộc các trường hợp theo quy định tại điều 191, điều 192 Luật đất đai năm 2013 thì bạn sẽ được mua và chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.