Điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

Điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 1980, Vợ chồng ông Trung và bà Nga có nhận chuyển nhượng một thửa đất (giấy tờ chuyển nhượng viết tay) và làm nhà ở từ năm 1980 cho đến nay. Vợ chồng ông bà đã đăng ký kê khai thửa đất theo bản đồ 299 (năm 1984) và bản đồ 202 (năm 1997). Vợ chồng ông Trung và bà Nga sử dụng ổn định từ năm 1980 đến nay, đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch. Hỏi: 1. Vợ chồng ông Trung và bà Nga có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận không?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 

Nghị định 01/2017/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề:

Từ trước đến nay những câu hỏi xoay quanh vấn đề chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay tách thửa vẫn là những câu hỏi được người dân đặt ra nhiều nhất. Bởi vì, sức nóng của các giao dịch mua bán chuyển nhượng đất không có chiều hướng giảm mà luôn gia tăng theo thời gian. Để đáp ứng nhu cầu này của người dân chúng tôi dựa vào tình huống dưới đây để phân tích về vấn đề này như sau:

Năm 1980 vợ chồng ông Trung và bà Nga có nhận chuyển nhượng một thửa đất có giấy tờ chuyển nhượng viết tay và làm nhà ở từ năm 1980 cho đến nay. Vợ chồng ông bà đã đăng ký kê khai thửa đất theo bản đồ 299 (năm 1984) và bản đồ 202 (năm 1997). Vợ chồng ông Trung và bà Nga sử dụng ổn định từ năm 1980 đến nay, đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch. Đó là những thông tin bạn cung cấp, với những thông tin này bạn hỏi mảnh đất này của ông Trung và bà Nga có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Về việc mua bán đất của vợ chồng ông Trung bà Nga chỉ thông qua giấy tờ chuyển nhượng viết tay, sử dụng từ đó đến nay và không có thông tin bổ sung trong quá trình sử dụng những giấy tờ chứng minh tính pháp lý xác nhận từ phía cơ quan nhà nước về quyền sử dụng đất. Do đó, có thể xác nhận đất này thuộc loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo như quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Hợp đồng mua bán của chủ cũ với gia đình ông Trung, bà Nga bằng giấy viết tay vào thời điểm trước năm 1993, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai năm 2013 như sau:

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo quy định trên, trường hợp của bạn nhận chuyển nhượng (có giấy tờ viết tay) nhưng giấy tờ viết tay chưa được Ủy ban nhân dân xã xác nhận sử dụng từ trước 1993 do đó căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 ở trên, bạn cần xin xác nhận sử dụng đất ổn định lâu dài từ thời điểm sử dụng đến nay do bên phía Uỷ ban nhân dân xã nơi có bất động sản đó cấp, sau đó làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Người đang sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Về hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận:

Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu có.

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ:

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Trình tự giải quyết:

UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận vào hồ sơ về hiện trạng sử dụng đất; nếu đất chuyển nhượng trước đó không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra bản trích đo địa chính hoặc thực hiện việc trích lục, trích đo thửa đất; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp; chuẩn bị hồ sơ để trình ký giấy chứng nhận.

Trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao (nếu người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại cấp xã).

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận:

Đối với trường hợp này là UBND cấp huyện (theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Đất đai năm 2013).