Em mua đất cho chị, chị có quyền được bán đất không?

Em mua đất cho chị, chị có quyền được bán đất không? Vấn đề ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hạn chế gì không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chị gái tôi không có chồng con, được xã bán đất cho nhưng không có tiền mua nên tôi bỏ tiền mua và làm nhà cho chị ở. Vậy đất đó giờ chị gái tôi tự bán có đúng không. Rất mong câu trả lời của luật sư, tôi xin cám ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

2. Giải quyết vấn đề:

Chị gái bạn không có chồng con, được xã bán đất cho nhưng không có tiền mua nên bạn bỏ tiền mua và làm nhà cho chị bạn ở. Vậy đất đó giờ chị gái bạn tự bán có đúng không?

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy địnhĐiều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài ra, tại điểm a Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Do đó, thủ tục cần thực hiện là lập hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung sau: tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chữ ký của các bên. Hợp đồng này phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó, hai bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở.

Do bạn không nói rõ khi mua đất chị bạn đứng tên trên giấy chứng nhận hay bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không nêu điều kiện hay văn bản thỏa thuận nào giữa bạn và chị gái bạn. Do đó, căn cứ theo  quy định pháp luật và thông tin bạn đưa ra, sẽ xảy ra 01 trong 02 trường hợp dưới đây:

– TH1: Khi bạn là người đứng tên trên mảnh đất, lúc này bạn là người sử dụng đất hợp pháp và có quyền sở hữu trên phần tài sản này. Do đó, chị gái bạn không thể tự mình đứng ra bán phần tài sản này, trừ trường hợp bạn đồng ý và ủy quyền cho chị gái thực hiện việc chuyển quyền sở hữu.

– Th2: Chị bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất thì chị bạn sẽ có quyền định đoạt và sẽ có quyền bán phần tài sản này.

– Th3: Bạn và chị bạn cùng là người đứng tên trên sổ đỏ thì hai người có quyền sở hữu ngang nhau. Việc bán phần tài sản này phải được sự đồng ý của cả hai người.