Giải quyết tranh chấp đất đai khi địa chính đoa đạc và cắm mốc giới chênh lệch

Giải quyết tranh chấp đất đai khi địa chính đoa đạc và cắm mốc giới chênh lệch. Tranh chấp ranh giới giữa hai mảnh đất liền kề phải giải quyết như nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư tư vấn! Cho tôi hỏi. Hiện tại tôi đang bị tranh chấp về ranh giới. Do lúc bán đất cập ranh hiện tại chỉ thỏa thuận cột mốc ở vị trí nào mà không xây ranh cụ thể. Sau đó chủ đất này bán sang cho người khác. Hiện nay họ cho bắn tọa độ để xây ranh thì lấn sang phía nhà tôi. Tuy nhiên, phía nhà tôi cũng được xã đo đạc và chỉ đạo cắm cột mốc để làm nhà (đã có sổ hồng). Nhưng khi đo đạc bắn lại tọa độ thì thấy ranh thực tế và ranh trên sơ đồ không khợp (thực tế lớn hơn). Nếu canh theo sổ nhà tôi sẽ bị thiệt. Vậy cho tôi hỏi. Tại sao lúc cán bộ địa chính xã chỉ định vị trí cắm cột mốc lại khác với số liệu trên bản đồ cấp. Thứ hai lúc nhà tôi chưa tách thửa bán thì diện tích thực tế rộng hơn so với giấy tờ. Và tại sao chủ đất cập ranh nhà tôi không bắt đầu đo từ vị trí ranh giới từ xưa với chủ đất cũ kéo sang phía nhà tôi. Vậy tôi có thể yêu cầu xã thẩm định đo lại theo vị trí ranh cũ. Sau khi trừ đi phần đã bán thì phần còn lại thuộc quyền sở hữu của tôi thì có được không.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

–Bộ luật dân sự 2015

–Thông tư 25/2014/TT-BTNMT

2. Giải quyết vấn đề:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.Theo đó, hiện nay do hệ lụy của việc đất đai không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tình trạng tranh chấp xảy ra rất nhiều đặc biệt là tranh chấp về ranh giới đất đai

Thứ nhất, quy định của pháp luật về việc xác định ranh giới thửa đất

Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

Như vậy đối với phần thửa đất của bạn để được xác định rõ ràng phần diện tích thì phải xác định được ranh giới trên thực tế và mô tả trên bản đồ. Căn cứ theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 việc xác định ranh giới thửa đất được áp dụng như sau:

“Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất”.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, thửa đất của bạn được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Nên trong trường hợp ranh giới trên thực địa trên mảnh đất gia đình bạn thì bạn có thể xin trích lục sơ đồ thửa đất để xác định đất của gia đình mình chứ cần phải yêu cầu cơ quan địa chính xuống đo, kiểm tra và cắm lại mốc ranh giới.

Thứ hai, cách giải quyết về việc tranh chấp ranh giới

Theo quy định pháp luât tại Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản:

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”

Như vậy, pháp luật đã quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại trên 30 năm mà không có tranh chấp.

Theo đó để xác định được gia đình hàng xóm có lấn đất của gia đình bạn hay không thì có thể dựa vào bản đồ địa chính của địa phương và sử dụng dịch vụ đo đạc đất đai do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện. Nếu tại văn phòng đăng ký đất đai không thể hiện phần ranh giới này thì ranh giới sẽ được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại 30 năm không có tranh chấp. Nếu từ trước tới nay ranh giới giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm không rõ ràng thì bạn cần làm yêu cầu gửi lên cơ quan chức năng để thực hiện việc đo đạc và xác định lại vì theo quy định của pháp luật thì ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận có xác nhận do đạc từ cơ quan có thẩm quyền.

Tóm lại, khi xảy ra tranh chấp về ranh giới pháp luật vẫn ưu tiên để cho hai bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì cơ quan có thẩm quyền sẽ đứng ra để quyết định dựa trên hiện trạng sử dụng và số liệu đo đạc. Do đó bạn cần làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên cơ quan chức năng để được đảm bảo quyền lợi cho mình.