Giải quyết tranh chấp lối đi chung khi mua đất. Đất được cấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên sổ có thể hiện lối đi chung nhưng gia đình hàng xóm ngăn cả quyền đi qua.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư: hiện tại em có mua thửa đất tại hoài đức hà nội. Đã được cấp giấy CNQSD đất trên sổ và địa chính xã đều thể hiện là có lối ngõ đi chung nhưng khi em xây dựng thì hàng xóm bên trong yêu cầu em phải mua ngõ vì ngõ là của gia đình họ với giá gấp đôi là 80 triệu đồng mới được đi và xây dựng. Mong luật sư tư vấn giúp em.
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Tranh chấp về lối chung là một trong những loại tranh chấp phổ biến hiện nay khi những hộ gia đình liền kề có mâu thuẫn, tranh cãi về lối đi qua phần đất của họ. Trường hợp của bạn cũng là một ví dụ cụ thể. Để giải quyết về vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có mua (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) một thửa đất tại Hoài Đức, Hà Nội, và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính được lưu trên dữ liệu quản lý đất đai ở xã đều thể hiện có lối ngõ đi chung.
Trước hết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Có thể thấy, khi bạn là người đứng tên là người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận sử dụng đất thì bạn có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích mảnh đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận. Phần diện tích đất này được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, sơ đồ thửa đất phải được thể hiện đầy đủ các thông tin, gồm:
– Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa đất.
– Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam;
– Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
– Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Trường hợp đất có nhà chung cư mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ căn hộ là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó;
Có thể thấy, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được trích dẫn ở trên, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc thể hiện các thông tin như số hiệu, số thửa, chiều dài cạnh… thì sơ đồ thửa đất còn phải thể hiện số hiệu cụ thể của các thửa đất giáp ranh để đảm bảo tính chính xác của ranh giới, diện tích của thửa đất, phần được sử dụng riêng, sử dụng chung của thửa đất.
Mà trong trường hợp của bạn, hiện nay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho bạn và thông tin hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính được lưu ở trên xã cũng đều ghi nhận có ngõ đi chung. Cho nên phần ngõ đi chung này được xác định là phần sử dụng chung của gia đình bạn và các hộ gia đình khác, trong đó có người hàng xóm phía trong. Do vậy, việc bạn sử dụng ngõ đi chung không cần sự cho phép hay là phải nhận chuyển nhượng (mua) từ người hàng xóm phía trong. Đồng thời, khi phần ngõ đi này được thể hiện trên bản đồ và trên Giấy chứng nhận là ngõ đi chung, tức là nó là phần sử dụng chung, không thuộc về quyền sử dụng riêng của ai cả, nên việc người hàng xóm đứng ra chuyển nhượng (bán) phần ngõ này vì ngõ đi này là của gia đình họ với giá gấp đôi là 80 triệu đồng là không hợp pháp.
Đồng thời, tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định về quyền về lối đi qua, theo đó:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Căn cứ theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, thì gia đình bạn chỉ thực hiện việc đền bù cho người hàng xóm có đất, có quyền sử dụng đất hợp pháp để được đi lại trên phần đất của họ khi gia đình bạn – người sử dụng đất đang có đất bị vây bọc bởi phần đất của các gia đình khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, buộc phải đi qua phần đất của người hàng xóm. Mức đền bù sẽ do hai bên tự thỏa thuận.
Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, mặc dù trong thông tin không nói rõ, mảnh đất của gia đình bạn có bị vây bọc bởi phần đất của gia đình khác hay không nhưng bạn không thuộc trường hợp phải đền bù để có quyền đi lại trên phần đất của người khác để ra đường công cộng theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên. Bởi, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính đối với mảnh đất của bạn đều thể hiện có lối đi chung, ngõ chung, tức là bạn đã có lối đi ra đường công cộng, chung với những hộ gia đình sử dụng đất khác.
Từ những phân tích ở trên, có thể khẳng định, khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn, hồ sơ địa chính thửa đất của bạn đều thể hiện phần đường mà bạn đang đi là ngõ đi chung thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền sử dụng đất, đi lại hợp pháp trên phần diện tích ngõ đi này, và không phải đền bù cho người hàng xóm phía trong. Tuy nhiên, phần ngõ đi này cũng không thuộc về một mình riêng bạn mà là thuộc phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình sử dụng lối đi. Do vậy, khi bạn định xây dựng trên phần ngõ này, tức là đang xâm phạm đến quyền sử dụng phần ngõ chung của những người đồng sở hữu khác, thì để việc làm này là hợp pháp, tránh vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn cần có sự thỏa thuận với tất cả những đồng sở hữu, sử dụng chung trên phần ngõ này (trong đó có người hàng xóm phía trong) về việc xây dựng.
Như vậy, gia đình bạn hoàn toàn có quyền đi lại trên phần ngõ đi chung này mà không cần phải đền bù cho người hàng xóm phía trong. Tuy nhiên, đối với việc xây dựng trên phần ngõ chung này, bạn cần có sự thỏa thuận với tất cả những hộ gia đình sử dụng chung trên phần ngõ này. Nếu không thỏa thuận được, bạn sẽ không được phép xây dựng trên phần ngõ này vì việc làm này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người khác. Trường hợp có tranh chấp xảy ra thì bạn có quyền làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên Ủy ban nhân xã, phường, thị trấn để được can thiệp giải quyết.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về luật dân sự của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật dân sư tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!