Giải toả nhà ở có được bồi thường chi phí di dời phá dỡ không? Đất chưa được cấp sổ đỏ nhà nước lấy để làm đường có được bồi thường không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, 1. Gia đình tôi có 150m2 đất thổ cư chưa ra sổ đỏ( giấy tờ mua bán và qua nhiều lần đo đạc của chính quyền vẫn đúng thông số). Năm 2015 làm sổ đỏ thì bản đồ S đất bị chia làm 2 phần (ghi rõ là 40m lấy làm đường, và phần còn lại là S=110m). Vậy 40m đất lấy làm đường đấy có được bồi thường ko? Theo quy định nào? 2. Nhà tôi bị phá dỡ khi giải toả ( nhà hiện tại cho thuê) vậy gđ tôi có đc hưởng trợ cấp di dờ, phá dỡ nhà hay ko? Xin luật sư giúp gđ tôi giải đáp thắc mắc. Trân trọng cản ơn!
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Thu hồi đất, theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Dù thực hiện việc thu hồi đất dưới hình thức nào, hay vì lý do gì thì việc Nhà nước thu hồi đất cũng làm chấm dứt quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Chính bởi vậy, việc có được bồi thường về đất, về tài sản trên đất khi Nhà nước thu hồi là một trong những vấn đề được nhiều người sử dụng đất quan tâm, trong đó có bạn. Để giải quyết vấn đề của bạn, cần xem xét các phương diện sau đây:
Thứ nhất, 40 m2 đất của nhà bạn có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường.
Trước hết, theo thông tin, trong tổng diện tích 150 m2 đất của gia đình bạn đang sử dụng có 40 m2 đất nằm trong quy hoạch đường giao thông, và có khả năng bị thu hồi đất để làm đường giao thông. Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013, trường hợp này được xác định là trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Trường hợp này, gia đình bạn được xác định là hộ gia đình sử dụng đất. Để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất – ở đây là gia đình bạn phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
…”.
Đồng thời, gia đình bạn phải không thuộc một trong các trường hợp không được bồi thường về đất được quy định cụ thể tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013. Theo đó, các trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất không về bồi thường về đất, bao gồm:
– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định.
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp đất được giao cho tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
– Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
– Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
– Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
– Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
– Đất được Nhà nước giao để quản lý;
– Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013.
Trong đó, tại Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất, đất để bị lấn, chiếm… Còn quy định tại điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 được xác định là các trường hợp:
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
– Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013. Trong đó, tại khoản 2 Điều 77 Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng trong trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem xét trong trường hợp của bạn, bạn được xác định là hộ gia đình sử dụng đất, hiện nay đang sử dụng trên phần đất 150 m2 đất thổ cư. Mảnh đất này được gia đình bạn mua qua giấy tờ mua bán. Mảnh đất chưa được cấp Sổ đỏ (tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm mua bán). Từ năm 2015, mảnh đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bản đồ thửa đất bị chia làm 2 phần: một phần diện tích thuộc về quyền sử dụng đất hợp pháp của bạn là 110 m2, phần còn lại là 40 m2 đất sẽ được dùng để làm đường, nằm trong quy hoạch về đường giao thông. Có thể thấy, trong thông tin bạn không nói rõ diện tích 40 m2 mà được đưa vào quy hoạch làm đường giao thông đã được công nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp hay chưa. Do vậy khi xem xét việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi 40 m2 này sẽ có hai trường hợp xảy ra:
– Trường hợp 1: Diện tích 40 m2 đất này chưa được công nhận quyền sử dụng đất, chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nằm trong diện quy hoạch làm đường.
Theo thông tin bạn cung cấp, phần diện tích đất 40 m2 nằm trong diện tích đất quy hoạch làm đường giao thông, là một phần của diện tích đất 150 m2 mà gia đình bạn đang sử dụng. Đối với mảnh đất 150 m2 này, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng tại thời điểm bạn mua bán trước đây, cũng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, không vi phạm quy định về đất đai, hoàn toàn đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Và trên thực tế diện tích 110 m2 trong 150 m2 đất của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Còn 40 m2 còn lại trong diện tích đất này chưa được công nhận quyền sử dụng đất, chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải vì nó không đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà do phần đất này nằm trong diện quy hoạch làm đường. Do vậy, đối với phần diện tích đất 40m2 này, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đáp ứng điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên. Phần đất này nguồn gốc là do gia đình bạn nhận chuyển nhượng đất khai hoang, chứ không phải là đất thuê, hay đất được Nhà nước giao. Từ những căn cứ được quy định tại Điều 75, Điều 82, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, trường hợp này, phần diện tích đất 40 m2 của bạn vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường.
– Trường hợp 2: Diện tích 40 m2 này đã được Nhà nước công nhận nhận quyền sử dụng đất và được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
Trường hợp này, phần diện tích đất 40 m2 này là phần đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bạn là hộ gia đình sử dụng đất cũng không có bất cứ hành vi nào vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và phần đất này cũng không thuộc vào một trong các trường hợp được quy định tại Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 được phân tích ở trên. Do vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 75, và Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, gia đình bạn hoàn toàn đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi 40 m2 đất này.
Thứ hai, trường hợp nhà của bạn bị phá dỡ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì có được hưởng hỗ trợ di dời, phá dỡ nhà hay không?
Như đã phân tích ở trên, cho dù phần diện tích đất 40 m2 đất mà gia đình bạn sử dụng đã được công nhận quyền sử dụng đất, ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hay chưa thì gia đình bạn đều đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75, Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên. Còn đối với với việc bồi thường về nhà ở đối với bạn khi Nhà nước thu hồi đất để làm đường, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 có quy định:
“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
…”.
Quy định này cũng được hướng dẫn cụ thể tại Điều 6 Nghị định 47/2017/NĐ-CP, theo đó: Trường hợp gia đình bạn bị thu hồi hết đất ở hoặc một phần diện tích đất ở nhưng phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đáp ứng đủ điều kiện để ở mà gia đình bạn không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Trường hợp mặc dù bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của gia đình bạn không đáp ứng đủ điều kiện để ở, mà bạn còn nhà ở, đất ở khác trong địa bàn xã, phường thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương nơi có đất bị thu hồi nếu có điều kiện về quỹ đất thì gia đình bạn có thể được bồi thường bằng đất ở.
Đồng thời tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định về việc bồi thường về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất, theo đó:
– Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất của gia đình bạn mà khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có kỹ thuật tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
– Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất mà không phải là công trình phục vụ sinh hoạt của gia đình bạn thì khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
Từ những căn cứ nêu trên, khi Nhà nước thu hồi diện tích 40 m2 đất của gia đình bạn mà có gây thiệt hại về tài sản là nhà ở của bạn thì tùy vào từng trường hợp gia đình bạn có còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi hay không mà bạn có thể được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí nhà ở tái định cư. Đồng thời, khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại cho tài sản là nhà của bạn thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc bồi thường thiệt hại thực tế.
Ngoài ra, tại Điều 91 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định về việc bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất mà gia đình bạn phải di chuyển tài sản như nhà ở, công trình, cây trồng… thì sẽ được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển.
Xem xét trong trường hợp của bạn, khi Nhà nước thu hồi đất mà nhà của bạn bị phá dỡ khi giải tỏa mặt bằng thì tùy vào từng trường hợp, ngoài việc được bồi thường về thiệt hại về nhà ở, gia đình bạn còn được hỗ trợ chi phí di chuyển, tháo dỡ theo quy định.
Như vậy, qua phân tích ở trên, khi phần diện tích đất 40 m2 của gia đình bạn bị thu hồi để lấy làm đường thì gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất. Đồng thời, nếu việc thu hồi đất của Nhà nước gây thiệt hại về tài sản, nhà ở của bạn thì bạn sẽ được bồi thường về Nhà ở và được hỗ trợ chi phí di chuyển, tháo dỡ theo quy định. Bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để xác định cụ thể.
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về pháp luật đất đai - nhà ở của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn luật đất đai - nhà đất trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật đất đai tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!