Hỏi đáp điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi đáp điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thủ tục tách thửa đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào anh. Anh cho em hỏi cái này xíu ạ. em muốn mua một lô đất, mà bên bán họ chỉ có sổ đỏ gốc và có trích lục của lô đất đó thôi. Chứ không có sổ đỏ riêng của lô đất đó, mà người chủ sở hữu của sổ đó mất rồi. Vậy thì em có thể tách ra sổ riêng được không ạ. Em cảm ơn ạ.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

2. Giải quyết vấn đề:

Thứ nhất, chủ sở hữu của mảnh đất bạn muốn mua là ai? Bạn cung cấp thông tin chủ cũ đã mất, vậy cần xác minh chủ thay thế mới là ai. Khi xác minh được chủ sở hữu mới bạn làm việc trực tiếp với chủ mới về việc mua bán đất này của mình.

Thứ hai, đã xác minh được chủ đất, bạn yêu cầu chủ mới đi thực hiện việc tách thửa cho mảnh đất bạn muốn mua, để tách được thửa lưu ý cần đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu do bên phía Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản ra Quyết định (Do bạn không cung cấp rõ thông tin bất động sản của bạn đang ở tỉnh nào nên chúng tôi không thể cung cấp Quyết định cụ thể ở tại tỉnh đó).

Giả sử mảnh đất đáp ứng được đủ điều kiện về diện tích tối thiểu do bên phía Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản ra Quyết định. Bạn có thể tham khảo thủ tục tách thửa như sau để cung cấp thông tin cho bên chủ sở hữu đất:

Thủ tục tách sổ đỏ đối với trường hợp của chủ sở hữu mảnh đất bao gồm hoạt động ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bạn và yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

”1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Trước hết, chủ sở hữu của mảnh đất cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận, huyện, thị xã, thành phố để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu của mảnh đất cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đó chủ sở hữu của mảnh đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

+  Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+  Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp là bạn.