Hỏi đáp điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi đáp điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông bà nội tự ý bán đất khi con mất có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật xư: Tôi có hai đứa cháu: Mùa A Hoàn (13 tuổi), Mùa A Thượng (12 tuổi). Do bố hai cháu bị bệnh chết năm 2013, đến năm 2015 mẹ hai cháu cũng bỏ nhà ra đi không rõ. Rồi hai cháu được ông bà nội đón về nuôi dương, còn 01 nhà kê 3 gian, nhà bếp do hai cháu còn nhỏ nên tạm đúng cửa để đấy. đến ngày 20/10/2017. ông bà ngoại của hai cháu tự ý bán ngôi nhà đó đi, khi biết sự việc ông bà nội hai cháu đã trực tiếp gặp người mua và bán nhưng họ vẫn nhất quyết không trả với lý do. Ngôi nhà này là do trước đây ông bà ngoại hai cháu hỗ trợ tiền để làm, nhưng khi hỏi thì họ cũng không đưa được giấy từ gì chứng minh. Vậy xin luật sư tư vấn giúp phải giải quyết vụ việc này như thế nào? cấp nào đứng gia giải quyết? người mua và bán ngôi nhà này có vi phạm pháp luật không? Xin trân thành cởm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2015

– Bộ luật dân sự năm 2005

– Luật đất đai năm 2013

2. Giải quyết vấn đề

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một trong những giấy tờ pháp lý cơ bản và quan trọng nhất thể hiện thông tin ai là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, giấy tờ này còn là chứng cứ pháp lý trong giải quyết tranh chấp đất đai. Trên thực tế, có nhiều trường hợp người sử dụng đất không hợp pháp, không có giấy tờ chứng minh mình là người có quyền với mảnh đất nhưng lại tự ý thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, sang tên, tặng cho…Nếu không phải là người sử dụng đất hợp pháp, không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì giao dịch dân sự này có được coi là đúng pháp luật hay không?

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó, để có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải có đủ 04 điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Đất không có tranh chấp

– Đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Còn trong thời hạn sử dụng đất

Trường hợp của bạn, ông bà ngoại của hai cháu là người bán nhà và không có bất cứ giấy tờ gì chứng minh ngôi nhà này trước đây là do ông bà hỗ trợ tiền xây dựng. Do thông tin bạn nêu không đầy đủ, chúng tôi hiểu rằng giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu ngôi nhà đứng tên bố mẹ của hai cháu. Khi bố cháu mất vào năm 2013 mà không để lại di chúc thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Đây là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân nên khi phân chia di sản thì chỉ chia một nửa giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của bố hai cháu.

Căn cứ theo Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất bao gồm cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã mất. Nghĩa là, bố hai cháu mất thì những người được hưởng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm ông bà nội của hai cháu, mẹ ( vợ) và hai cháu. Mỗi người được hưởng một phần di sản thừa kế ngang nhau. Và nếu chuyển nhượng tài sản thì cũng chỉ được chuyển nhượng trong phạm vi giá trị di sản được hưởng thừa kế trừ trường hợp khác do các thành viên trong gia đình thỏa thuận. Do đó, ông bà ngoại không có quyền bán căn nhà, việc tự ý bán nhà là trái quy định của pháp luật và giao dịch giữa ông bà ngoại với người mua nhà được là vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015  là:

+ Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

+ Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả

+ Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

+ Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, nếu ông bà ngoại hai cháu đã nhận tiền chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thì phải hoàn trả lại cho bên mua, bên mua trả lại căn nhà, bên nào có lỗi thì bên đó phải bồi thường. 

Ngoài ra, mẹ hai cháu đã bỏ đi từ năm 2015 và hai cháu chưa thành niên nên người có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án thông báo tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự và có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú. Trường hợp này Tòa án có thể chỉ định một người trong số những người thân thích của người vắng mặt tại nơi cư trú quản lý tài sản.

Kết luận, để giải quyết vụ việc trên gia đình bạn có thể nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi cư trú yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự giữa ông bà ngoại và người mua nhà là giao dịch dân sự vô hiệu và ra thông báo tìm kiếm mẹ cháu là người vắng mặt nơi cư trú, đồng thời chỉ định người quản lý tài sản của người vắng mặt, người chưa thành niên.