Hỏi đáp về thủ tục bán quyền sử dụng đất là di sản thừa kế của nhiều người

Hỏi đáp về thủ tục bán quyền sử dụng đất là di sản thừa kế của nhiều người. Phân chia di sản thừa kế ba mẹ để lại.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào hội đồng luật sư MinhGia! Cho em hỏi về vấn đề này tí. Hiện nay em đang vướng mắt một số giấy tờ pháp lý cần thiết để hợp thức hóa chuyển nhượng một lô đất như sau: Trước đây ba mẹ em có một lô đất có ý định cho em nhưng chưa lập di chúc! Nay ba mẹ em đã mất trong nhà có 7 anh chị em đều đồng ý cho em bán lô đất trên. Nhưng hai anh trai và một chị dâu của em đã mất,chỉ còn các cháu và 1 chị dâu cũng đồng ý cho em bán! E chưa làm thủ tục sang tên lô đất qua tên em. Vậy muốn bán lô đất trên cần những giấy tờ pháp lý gì và làm như thế nào? Xin quý luật sư tư vấn giúp đở em. Em xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì trước đây bố mẹ bạn có ý định cho bạn một lô đất, nhưng chưa thực hiện việc lập di chúc, cũng không thực hiện việc ký kết hợp đồng tặng cho, hay chuyển nhượng. Hiện nay, bố mẹ của bạn đã chết, không để lại di chúc, nhưng bạn lại mong muốn tiến hành thủ tục sang tên đối với phần đất này và bán tài sản này cho người khác. Để giải quyết trường hợp này, cần xem xét các phương diện sau:

Thứ nhất, về việc bạn bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đối với lô đất do bố, mẹ bạn để lại trước khi chết.

Trước hết, theo thông tin bạn đang muốn bán lô đất do bố, mẹ bạn để lại cho người khác. Việc bạn muốn bán, chuyển nhượng lô đất này được xác định là việc bạn đang muốn thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản này, để chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với lô đất này từ bố, mẹ bạn sang cho người khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 192, 194, 195 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy. Quyền định đoạt được thực hiện thông qua các hành vi bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu hoặc các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, theo quy định tại Điều 194, 195 Bộ luật dân sự năm 2015 thì:

“Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”

Xem xét trong tình huống của bạn, hiện tại lô đất này vẫn thuộc về quyền sử dụng đất hợp pháp của bố mẹ bạn. Hiện nay, bố mẹ bạn đã mất và chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của mình sang cho cá nhân nào khác. Trong trường hợp này, bạn không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đối với lô đất này, nhưng đồng thời bạn không được chủ sở hữu (ở đây là bố, mẹ bạn) ủy quyền để thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản này. Do vậy, bạn không có quyền bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Những người khác mặc dù là người thừa kế theo pháp luật của bố, mẹ bạn nhưng họ chưa tiến hành các thủ tục để xác lập quyền thừa kế của họ đồng thời họ cũng không phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không được người sử dụng đất hợp pháp ủy quyền. Do vậy, họ không có quyền định đoạt đối với mảnh đất do bố, mẹ để lại, và việc họ đồng ý chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này cũng không có giá trị pháp lý khi họ chưa thực hiện các thủ tục để xác lập quyền của họ đối với mảnh đất này.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại… quyền sử dụng đất theo quy định. Do vậy, khi bạn và những người thừa kế khác không phải là người sử dụng đất hợp pháp được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cũng không được quyền chuyển nhượng tài sản này cho người khác.

Từ những phân tích nêu trên, hiện tại bạn và những người con khác của bố, mẹ bạn đều không có quyền định đoạt đối với tài sản là di sản do bố, mẹ bạn để lại. Bạn chỉ có thể thực hiện việc chuyển nhượng (bán) tài sản này sau khi đã tiến hành các thủ tục cần thiết để xác lập quyền của họ đối với tài sản này.

Thứ hai, thực hiện các trình tự, thủ tục để bạn có thể bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đối với lô đất do bố, mẹ bạn để lại trước khi chết cho người khác.

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, bố, mẹ bạn chết không để lại di chúc, và có để lại cho các con một lô đất (mảnh đất) thuộc quyền sở hữu của mình. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 650 Bộ luật dân sự năm 2015, di sản do bố, mẹ bạn để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế của bố, mẹ bạn. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015, những người thừa kế được hưởng di sản thừa kế của bố, mẹ bạn khi thực hiện phân chia thừa kế theo pháp luật gồm:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên, lô đất này là di sản thừa kế của bố, mẹ bạn thì khi bố, mẹ bạn mất đi không để lại di chúc, tài sản này sẽ được phân chia thành các phần bằng nhau cho những người thừa kế của ông, bà mà trước hết là những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: cha, mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của người mất, vợ (chồng) của người mất, các con của người mất bao gồm con đẻ, và con nuôi. Những người thừa kế ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản, hoặc từ chối nhận di sản.

Trong đó, người thừa kế theo quy định tại Điều 613 Bộ luật dân sự năm 2015, được xác định nếu là cá nhân phải là người còn sống tại thời điểm mở thừa kế (tức là thời điểm người để lại di sản chết) hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Trường hợp những người có quyền thừa kế di sản của nhau đều chết cùng thời điểm hoặc được coi là chết cùng thời điểm do không thể xác định được người nào chết trước thì họ không được thừa kế di sản của nhau và di sản của mỗi người do người thừa kế của người đó hưởng trừ trường hợp thừa kế thế vị. 

Từ những căn cứ nêu trên, trong trường hợp của bạn, khi bố mẹ bạn mất đi không để lại di chúc thì lô đất là di sản thừa kế của bố, mẹ bạn sẽ thuộc về những người thừa kế hợp pháp của bố, mẹ bạn. Bạn chỉ được xác định là một trong những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố, mẹ bạn, được hưởng quyền thừa kế đối với một phần di sản thừa kế do bố mẹ bạn để lại.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 238 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: 

“Điều 238. Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác

Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 238 Bộ luật dân sự năm 2015 được trích dẫn ở trên thì quyền sở hữu của bố, mẹ bạn đối với tài sản là di sản thừa kế chỉ chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao – những người thừa kế. Đối với tài sản đất đai là di sản thừa kế thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 2013. 

Như vậy, qua phân tích nêu trên, khi bố mẹ bạn chết đi, không để lại di chúc, quyền sử dụng đất đối với lô đất này được xác định là di sản thừa kế do bố, mẹ bạn để lại cho những người thừa kế theo pháp luật. Những người thừa kế hợp pháp của bố, mẹ bạn chỉ được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền về đất đai theo đúng quy định.

Do vậy, để bạn có thể bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đối với mảnh đất do bố, mẹ bạn để lại thì trước hết những người thừa kế hợp pháp của bố, mẹ bạn sẽ phải tiến hành các thủ tục sau:

 – Tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế để xác định người được thừa hưởng quyền sử dụng đất hợp pháp đối với tài sản này. Do tài sản mà bố mẹ bạn để lại cho những người thừa kế là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này nên văn bản phân chia di sản thừa kế đối với tài sản này cần phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

“Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

– Sau khi tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế, thì người được thừa hưởng di sản thừa kế này sẽ tiến hành thủ tục cập nhật biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ bố, mẹ bạn sang tên cho người được thừa kế di sản này.

– Sau khi đã tiến hành các thủ tục để xác lập, đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp của người thừa kế đối với phần đất do bố, mẹ bạn để lại, thì quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này đã thuộc về quyền sở hữu, quyền định đoạt của người được thừa hưởng tài sản này. Người được thừa kế hợp pháp đối với tài sản này có quyền bán (chuyển nhượng) tài sản này cho người khác.

Khi gia đình bạn muốn bán (chuyển nhượng) mảnh đất này thì gia đình bạn sẽ thực hiện thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên mua. Trong đó, hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất cũng phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên.

Sau đó, bên bán sẽ tiến hành hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sang tên cho họ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 238 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền sở hữu quyền sử dụng đất của người thừa hưởng di sản – người có tên sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt, và được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm bên mua thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, qua phân tích, để bạn có thể bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất đối với mảnh đất do bố mẹ bạn để lại thì bạn phải tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để xác lập quyền của mình đối với mảnh đất này, sau đó mới thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba. Bạn cần căn cứ vào tình hình cụ thể của mình để có sự xác định cụ thể.