Hỏi về việc chưa có sổ đỏ có xin cấp giấy phép xây dựng được không?

Hỏi về việc chưa có sổ đỏ có xin cấp giấy phép xây dựng được không? Thủ tục và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang có căn nhà 3 tầng với diện tích sàn là 42m2 xây năm 1996 ở xã Vĩnh Quỳnh _ Thanh Trì_ Hà Nội. Nay vì nhà đã cũ và nứt nên tôi muốn phá bỏ xây lại mới. Đất tôi đang ở chưa có sổ đỏ vì mua của thôn Quỳnh Đô từ năm 1992. Tôi vẫn đóng thuế hàng năm và đã làm hồ sơ cấp sổ đỏ nhưng chưa được. Vậy tôi xin hỏi khi tôi xây lại có được phép ko và cần những thủ tục gì? Trân trọng cảm ơn

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật xây dựng – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật Xây dựng 2014

Thông tư 15/2016/TT-BXD

Nghị định 53/2017/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Việc xin giấy phép xây dựng công trình nhà ở là nhu cầu thiết yếu của nhiều cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, nhiều người cũng gặp những khó khăn trong xin cấp giấy phép xây dựng do chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ là một loại giấy tờ pháp lý quan trọng ghi nhận quyền của chủ sở hữu nhà ở được phép xây dựng công trình trên đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi nắm giữ trong tay giấy phép xây dựng, chủ công trình được ghi nhận quyền xây dựng, khai thác bình thường nhà ở trong phạm vi được cấp phép. Trường hợp của bạn cũng gặp tình huống tương tự khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gây ra những bất tiện cho việc xin giấy phép xây dựng. Vậy có giấy tờ nào có thể thay thế được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng hay không? Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Trước hết, cần xác định công trình nhà ở của gia đình bạn có thuộc diện cần xin giấy phép xây dựng hay không. Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

“d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;”

Như vậy, nếu nhà ở bạn có nhu cầu xây dựng mới thuộc một trong những đối tượng được đề cập trên đây thì không cần xin giấy phép xây dựng, bạn vẫn có thể xây mới công trình nhà ở trên phần đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất này.

Ngược lại, nếu không thuộc ở một trong những trường hợp trên thì khi xây dựng mới nhà ở, bạn cần phải xin giấy phép xây dựng. Theo đó, khi muốn cấp phép xây dựng cho công trình này, bạn cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới với nhà ở riêng lẻ như sau:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư 15/2016/TT-BXD.

– Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Như bạn đã trình bày, bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên cần đặt ra một trong những loại giấy tờ thay thế theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Bạn có thể kiểm tra lại các giấy tờ về đất của gia đình mình còn lưu giữ một trong những giấy tờ sau đây không để làm giấy tờ thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980;
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; giấy tờ mua bán, nhận tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở đã có công chứng, chứng thực hợp pháp.
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước khác về giải quyết quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở;
Giấy tờ giao đất của nông trường, lâm trường quốc doanh cho người lao động làm nhà ở;
Giấy tờ cho phép xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước, hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Bên cạnh đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng và các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê như trên, bạn còn cần nộp thêm Bản sao hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật, gồm: Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin.

Nếu nhà ở bạn dự kiến xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Như vậy, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gia đình bạn cần một trong những loại giấy tờ thay thế trên để thực hiện việc xin cấp phép xây dựng nhà ở. Đặc biệt, như bạn trình bày, bạn đang làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể sử dụng giấy chứng nhận về việc bạn đã đăng ký quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này để làm thủ tục xin cấp phép xây dựng.