Hợp đồng cho thuê đất cần lưu ý các điều khoản gì?

Hợp đồng cho thuê đất cần lưu ý các điều khoản gì? Những điểm lưu ý khi cho người khác thuê đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư ah. Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư giúp đỡ ạ. Tôi có mảnh đất có sổ đỏ. Là đất thổ cư. Hiện tại tôi muốn cho người hàng xóm thuê để kinh doanh ạ. Nên tôi muốn hỏi hợp đồng cho thuê cần những gì. Và phải trình lên chính quyền xã hay huyện ạ. Xin cảm ơn luật sư ạ

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Cơ sở pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

2.Giải quyết vấn đề

Hợp đồng thuê đất là một giao dịch dân sự dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê sẽ chuyển giao đất cho bên thuê trong một thời hạn nhất định, bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Thông thường, một hợp đồng thuê đất thường cần phải lưu ý những điểm như sau:

Thứ nhất về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

 Theo quy định của pháp luật tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự  như sau:

“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Như vậy hợp đồng thuê tài sản cũng được coi là giao dịch dân sự. Theo đó, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự cũng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Để một giao dịch dân sự có hiệu lực cần đáp ứng điều kiện theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, những điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp lý bao gồm:

– Điều kiện về chủ thể:Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch dân sự một cách tự nguyện.

– Điều kiện về nội dung:nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

– Điều kiện về hình thức: Hình thức của giao dịch không phải luôn là điều kiện bắt buộc mà trong một số trường hợp luật định thì nó mới là điều kiện bắt buộc. Tuy nhiên, hợp đồng dân sự thì thường thể hiện dưới hình thức văn bản và có công chứng để đảm bảo tính pháp lý hơn

Thứ hai về hình thức hợp đồng thuê đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

” Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê đất phải lập thành văn bản, không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Như vậy, việc bạn có kí hợp đồng cho thuê đất mà không công chứng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Thứ ba, về nội dung hợp đồng thuê đất

Đối với nội dung hợp đồng thuê đất thông thường bao gồm các điều khoản như sau:

-Thông tin chủ thể tham gia hợp đồng bao gồm: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của các bên.

Trường hợp tài sản đứng tên hai vợ chồng thì phải do cả hai vợ chồng cùng ký tên vào, trường hợp một người ký thì phải có ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực của Cơ quan Nhà nước.Trường hợp tài sản của một người thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh như: giấy xác nhận độc thân.

-Về thông tin của thửa đất: ghi rõ các thông tin gắn liền với đất cho thuê như địa chỉ, diện tích, tình trạng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất.

-Về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê. Đây là nội dung quan trọng nhất trong hợp đồng cho thuê đất. Căn cứ theo quy định pháp luật tại điều 501 Luật đất đai 2013 quy định về nội dung đó như sau:

“Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” 

Đối với quyền và nghĩa vụ của hai bên sẽ do bên cho thuê và bên thuê tự thỏa thuận nhưng không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và kế hoạch sử dụng đất. Trong phần này các bên cần chú ý đến giá thuê, phương thức trả tiền thuê, bàn giao tài sả, thời hạn thuê, bồi thường khi có thiệt hại xảy ra và cách thức giải quyết nếu có tranh chấp.

Như vậy, khi muốn lập một hợp đồng cho thuê đất bạn cần phải lập thành văn bản, hai bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng không được trái với quy định của luật và chỉ cần công chứng, chứng thực hợp đồng khi có yêu cầu.