Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng có giá trị pháp lý?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng có giá trị pháp lý? Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi mua 1 miếng đất nền của 1 công ty. Khi hợp đồng với công ty là 95m2 với giá 460 triệu. Và tôi đã thanh toán đầy đủ số tiền trên. Sau đó 2 tháng bên công ty hẹn đi công chứng và xảy ra sự việc trên sổ hồng vượt diện tích 107m2 so với 95m2 như ban đầu, công ty muốn ép tôi thêm 1 số tiền mới giao công chứng và sổ cho tôi. Tôi chỉ mong muốn ra sổ như đúng giao ước ban đầu là 95m2. Công ty làm như vậy là sai hay đúng? Tôi cần được hỗ trợ t/h này.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Do thông tin cung cấp không rõ là bạn ký hợp đồng với công ty có kinh doanh bất động sản hay không? nên nếu đất này thuộc về bên chủ dự án đầu tư và giấy chứng nhận cũng là cấp cho chủ đầu tư và dự án bán đất nền phù hợp với quy định pháp luật thì hợp đồng này bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực  hoặc thuộc theo quy định của luật đất đai thì mới có giá trị pháp lý.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Trong trường hợp để xác định nếu hợp đồng được giao kết giữa bạn và công ty trong trường hợp có thể là công ty kinh doanh bất động sản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị hay không thì phải xác định rõ  công ty ký với bạn với vai trò môi giới hay là người trực tiếp đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư. Theo đó, nếu với vai trò là môi giới thì hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không có giá trị pháp lý.

Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên có thể tự nguyện chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng thì một hoặc các bên hoặc người đại diện (đối với hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện) có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

+ Trường hợp, công ty kinh doanh bất động sản này đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì việc giao kết của hai bên không bắt buộc phải công chứng và thực hiện theo yêu cầu các bên, tức bạn có quyền yêu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng hoặc chứng thực được. Việc giao kết của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hình thức, tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật và dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên thì giao dịch đó vẫn được công nhận và đảm bảo tính pháp lý.

Như vậy, trong trường hợp này thì các bên có thể tự thỏa thuận để giải quyết trên tinh thần hòa giải, thương lượng, tự nguyện. Nếu không thỏa thuận được thì có thể nhờ tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.