Hợp đồng đặt cọc và bồi thường do vi phạm đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc và bồi thường do vi phạm đặt cọc. Nghĩa vụ của bên đặt cọc và trách nhiệm hoàn trả khoản tiền đặt cọc nếu các bên vi phạm.

Trên thực tế, không phải giao dịch nào cũng được thực hiện một cách chính thức ngay tại thời điểm thương thảo. Bạn có thể ra chợ mua một mớ rau, nửa cân thịt và trả tiền ngay cho người bán hàng, khi đó, giao dịch của các bạn hoàn tất mà không có bất cứ hứa hẹn hay ràng buộc nào. Đó là với những giao dịch đơn giản, có giá trị không lớn, nhưng đối với những tài sản có giá trị như nhà ở, đất đai, xe ô tô, xe máy,… là những khối tài sản lớn của mỗi cá nhân, tổ chức sở hữu nó, nên thiết yếu, khi giao dịch, điều cần thiết cần thời gian nhất định về chuẩn bị hồ sơ, tài liệu sang tên chuyển nhượng, cần thời gian nhất định để xem xét pháp lý của tài sản đó. Chính vì vậy, xã hội xuất hiện loại giao dịch như vậy thì pháp luật từ sớm cũng đã có quy định điều chỉnh vấn đề này – Đó là một loại hợp đồng “hứa hẹn” – Hợp đồng đặt cọc.

Vậy câu hỏi đặt ra là: Hợp đồng đặt cọc là gì? Hợp đồng đặt cọc có nhất thiết phải công chứng không? Hợp đồng đặt cọc có ý nghĩa thế nào? Khi nào bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc? Và nếu vi phạm thì trách nhiệm của các bên như thế nào? Bài viết này sẽ thay lời giải đáp cho các bạn.

Căn cứ pháp lý:

• Đối với những giao dịch trước ngày 1/1/2017: Áp dụng Điều 358 Bộ luật dân sự 2005.
• Đối với những giao dịch từ ngày 1/1/2017 trở đi: Áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.

1. Giao dịch đặt cọc là gì?

Đặt cọc vốn dĩ là một giao dịch có bảo đảm. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bởi lẽ, giao dịch đặt cọc là một giao dịch tiền thân cho một giao dịch dịch chuyển chính thức sau đó, nó là một giao dịch bảo đảm cho một giao dịch khác trong tương lại được thực hiện trên thực tế, .

Đối tượng của đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác mà bên cọc giao cho bên nhận đặt cọc để “làm tin”.

2. Hình thức của Hợp đồng đặt cọc?

Trước đây, ngay trong BLDS 2005 đã có quy định “Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”. Nhưng đến BLDS 2015 thì quy định về hình thức hợp đồng đặt cọc lại bỏ ngỏ. Thiết nghĩ, Bởi chỉ văn bản, “giấy trắng mực đen” mới là căn cứ xác thực nhất, biểu hiện đầy đủ nhất các thông tin về giao dịch đặt cọc đó.

3. Vi phạm hợp đồng đặt cọc – Trách nhiệm bồi thường

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy:

Nội dung hợp đồng đặt cọc cũng quy định nếu như hai bên đồng ý giao kết hợp đồng thì số tiền đặt cọc hoặc là được trả lại cho bên bán hoặc được dùng để trừ vào nghĩa vụ trả tiền của bên mua (tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên).

Trên nguyên tắc, nếu nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác của các bên.

Ví dụ như: Bà A ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán lô đất số 68 với chủ đất là Bà B là 100tr đồng. Nhưng sau đó, bà B có khách hàng là ông C đồng ý mua với giá cao hơn bà A đã trả theo thỏa thuận đặt cọc. Và B đồng ý bán cho C. Như vậy, B đã vi phạm hợp đồng đặt cọc giữa A và B. A và B ký đặt cọc nhằm thỏa thuận cam kết bên A sẽ mua và bên B sẽ bán mảnh đất số 68 này cho nhau. Với cách thức này, B sẽ phải hoàn trả cho A số tiền đã đặt cọc là 100tr đồng và bồi thường cho A một khoản tương ứng là thêm 100tr đồng nữa.

Thế nên, trong giao dịch đặt cọc, các bên giao dịch nên nêu rõ: tài sản đặt cọc, phương thức đặt cọc (chuyển khoản hay tiền mặt), ghi nhận rõ thời hạn trả của từng lần đặt cọc, ghi rõ thời gian ký kết hợp đồng chính thức, nếu một bên không tiếp tục tiến hành giao dịch thì phải chịu mức bồi thường như thế nào? Và vì giao dịch đặt cọc đóng vai trò quan trọng nên tốt nhất nếu có thể thì nên công chứng hoặc chứng thực văn bản giao dịch này và trong hợp đồng đặt cọc có người làm chứng (hai người là tốt nhất).

Bạn đang tranh chấp hợp đồng đặt cọc? Bạn đang cần trợ giúp pháp lý về vấn đề hợp đồng đặt cọc và phạt cọc? Hãy liên hệ với Hotline của Luật sư: 1900.6998 để nhận được tư vấn chính xác – hiệu quả – tối ưu nhất!