Hợp đồng thuê nhà không công chứng có giá trị pháp lý không?

Hợp đồng thuê nhà không công chứng có giá trị pháp lý không? Cho thuê nhà 14 năm bằng văn bản thỏa thuận viết tay có được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tối có căn nhà cho một gia đình thuê 14 năm nay bằng hợp đồng giấy thoả thuận giữa hai bên. Như vậy có được không? Khi xảy ra tranh chấp hay kiện tụng thì hợp đồng giấy chưa qua công chứng có giá trị không? Còn một việc nữa là cách đây hai năm người thuê nhà muốn mua nhà và mượn chủ quyền đất bản photo của căn nhà (nói là vay tiền ngân hàng để mua). Sau đó vì lí do khách quan nên không mua nữa. Vậy tờ chủ quyền photo đó có thể dùng để làm giả hoặc sử dụng vào mục đích không tốt (vay tiền ngân hàng hay tiền lãi nóng) và người phải gánh nợ là chủ ngôi nhà? Tôi có nên làm HĐ thuê nhà công chứng để phòng ngừa rủi ro như trên?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 1995

– Bộ luật dân sự năm 2015

– Luật nhà ở năm 2014

– Luật đất đai năm 2013

2. Giải quyết vấn đề

Thuê nhà là một trong những hình thức được nhiều người lựa chọn khi có nhu cầu sử dụng nhà, đất vào một mục đích nhất đích mà chưa có khả năng tài chính để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Chẳng hạn, sinh viên cần thuê nhà ở trong thời gian học tập; người lao động từ nông thôn ra thành thị; người có nhu cầu thuê đất để sản xuất, kinh doanh; doanh nghiệp thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh…Do đó, thuê nhà, đất được coi là nhu cầu tất yếu của xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế cả bên cho thuê và bên thuê thường không chú ý đến hình thức hợp đồng hoặc nội dung hợp đồng thuê không rõ ràng dẫn đến xảy ra tranh chấp.

Thứ nhất, hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Về bản chất, hợp đông thuê nhà ở là hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên cho thuê và bên thuê tự thỏa thuận với nhau về thời hạn cho thuê, phương thức thanh toán, mục đích sử dụng…Thông thường, hợp đồng thuê nhà được lập thành văn bản, đôi khi các bên chỉ giao kết bằng lời nói. Do đó, khi một trong hai bên vi phạm về nghĩa vụ thì câu hỏi đặt ra là hợp đồng thuê nhà nếu không được công chứng, chứng thực thì có giá trị pháp lý hay không?

Bạn cho thuê nhà cách đây 14 năm, hai bên thỏa thuận bằng giấy, không có công chứng, chứng thực. Thời điểm bạn giao kết hợp đồng, áp dụng theo quy định tại Điều 489 Bộ luật dân sự năm 1995 về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“Điều 489. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên, thì phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đối chiếu quy định trên, thời điểm bạn giao kết hợp đồng nhà ở thì phải được lập thành văn bản, thời hạn cho thuê từ 06 tháng trở lên phải có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 06 tháng mà không có công chứng hoặc chứng thực thì không có giá trị pháp lý. Quy định công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà vẫn được giữ nguyên khi Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực.

Đến năm 2015, khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015 thì hình thức hợp đồng đã có sự thay đổi. Cụ thể tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

…

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

…”

Theo khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 quy định về hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà cũng không nhắc đến quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực. So với Bộ luật dân sự năm 1995 thì Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014 đã mở rộng và nới lỏng hơn về hình thức của hợp đồng cho thuê nhà ở.

Như vậy, theo quy định hiện hành, hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện khi các bên có yêu cầu. Tuy nhiên, thời điểm bạn giao kết hợp đồng như đã phân tích ở trên sẽ áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, nên bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Do bạn không công chứng, chứng thực nên hợp đồng bạn đã giao kết không có giá trị pháp lý. Vì vậy, để tránh xảy ra tranh chấp, bạn nên làm lại hợp đồng thuê nhà theo quy định hiện hành.

Thứ hai, về việc mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

+ Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy, chỉ có người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đủ bốn điều kiện trên mới được thế chấp quyền sử dụng đất. Người thuê nhà bạn muốn mượn quyền sử dụng đất của bạn để thế chấp thì cần có văn bản ủy quyền của bạn cho người này dùng quyền sử dụng đất của bạn để thế chấp ngân hàng. Nếu chỉ có giấy tờ photo cũng không thể vay tiền ngân hàng. 

Trên thực tế, vẫn có những trường hợp có thể làm được sổ đỏ giả và dùng sổ đỏ giả vào những mục đích trái pháp luật như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp ngân hàng…Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, nếu người thuê nhà muốn thế chấp quyền sử dụng đất của bạn thì phải có sổ đỏ, có ủy quyền của bạn. Nếu làm giả sổ đỏ, đồng nghĩa với việc phải làm giả cả giấy ủy quyền thì mới có thể thực hiện việc vay tiền tại ngân hàng. Trường hợp này có thể xảy ra nhưng rất khó, bởi phải làm giả cả hai loại giấy tờ trên. Do đó bạn không cần quá lo lắng về việc người thuê nhà làm giả sổ đỏ của gia đình bạn. Bạn có thể kiểm tra tình trạng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất.