Không bàn giao nhà khi làm thủ tục mua bán hoàn tất phải làm thế nào?

Không bàn giao nhà khi làm thủ tục mua bán hoàn tất phải làm thế nào? Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

Tóm tắt câu hỏi:

Chúng tôi mua 1 ngôi nhà đã qua công chứng và sang tên bìa đỏ, khi gia đình chúng tôi đến nhận nhà thì chủ cũ trước đó 1 năm có làm hợp đồng mua bán đặt cọc viết tay 2 bên và giao nhà cho họ. Bên kia chiếm giữ nhà và không cho chúng tôi lấy nhà. Vậy chúng tôi xin ý kiến luật sư tư vấn giúp đỡ

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật dân sự 2015

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.Giải quyết vấn đề:

Căn cứ Điều 188, Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

3.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, Điều kiện để được chuyển nhượng đó là mảnh đất đó phải Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186, Luật đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168, Luật đất đai năm 2013 ; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất và việc chuyển nhượng phải đăng kí tại cơ quan đăng ký đất đai.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Như vậy, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì cần phải thực hiện các bước sau:

+ Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng.

+ Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;

+ Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

+ Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế;

+ Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp của bạn, bạn và chủ sở hữu mảnh đất đã ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và làm thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì có thể xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn là hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật. Như vậy, tài sản này thuộc sở hữu hợp pháp của bạn kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn có toàn quyền sở hữu theo Bộ luật dân sự 2015 đối với mảnh đất này: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. 

Còn đối với trường hợp tồn tại một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng và không làm thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là vô hiệu về mặt hình thức. 

Do vậy bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu gia đình kia phải chuyển đi nơi khác, nếu trường hợp cố tình không trả lại căn nhà thì để đảm bảo quyền lợi của bạn thì bạn cần trình báo sự việc đến Cơ quan công an cấp xã/phường để giải quyết.