Làm sổ đỏ khi mua bán bằng giấy tờ viết tay và người bán đã chết

Làm sổ đỏ khi mua bán bằng giấy tờ viết tay và người bán đã chết. Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có câu hỏi cho luật sư mong được giải đáp. Vài năm trước tôi có mua 1 mảnh đất. Mảnh đất này khoảng 20 năm trước được nhà nước cấp cho một thương binh tại địa phương. Tại thời điểm tôi mua thì người chồng đã mất và người vợ đứng ra bán mảnh đất này và người vợ cùng người con gái (đứa con duy nhất của 2 vơ chồng) chuyển đi nơi khác sinh sống. Tôi mua mảnh đất này có giấy tờ chữ ký của người vợ và người làm chứng đại diện. Bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ đứng tên mảnh đất nhưng vì mảnh đất này trước đó vẫn chưa được cấp sổ đỏ và người vợ bán đất cho tôi đã mất cách đây 3 năm. Vậy tôi muốn hỏi làm thế nào để tôi được làm sổ đỏ?

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP

– Luật đất đai năm 2013

– Bộ luật dân sự năm 2015

2. Giải quyết vấn đề

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất bạn mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nay người bán đất đã chết chỉ còn lại người con duy nhất.  Do bạn không cung cấp đầy đủ thông tin là bạn mua mảnh đất này từ năm bao nhiêu? nên chúng tôi sẽ chia trường hợp của bạn thành hai trường hợp như sau:

Trường hợp 2: Nếu mảnh đất này chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình bạn đã mua từ sau ngày 01/01/2008 hoặc từ sau ngày 01/01/2008 đến sau ngày 01/07/2014 thì bạn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 82 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Do đó, trường hợp của bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì trường hợp của bạn không thuộc vào trường hợp quy định của pháp luật sẽ được cấp sổ đỏ.

Theo điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, bạn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay mà không tiến hành công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng vi phạm về hình thức. Hiện nay, hai bên không thể tiến hành giao kết lại hợp đồng đúng quy định vì người bán đã chết.

Theo quy định tại Điều 129 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức nên mặc dù bạn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay nhưng bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền cho người bán thì bạn có thể yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng viết tay đó cho bạn hoặc người con duy nhất của người bán sẽ thực hiện tiếp nghĩa vụ do người chết để lại thì có thể sang tên sổ đỏ cho bạn theo quy định.

Trường hợp 2 : Nếu mảnh đất này chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình bạn đã mua từ trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: 

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó nếu bạn sử dụng đất từ thời điểm mua là mua từ trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 đến nay được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là sử dụng ổn định lâu dài, đất không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận đất sử dụng lâu dài, ổn định không có tranh chấp. Sau đó, bạn làm hồ sơ gửi lên văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau đây:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo mẫu.

+ Đơn xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã về việc đất sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp

+ Giấy tờ mua bán viết tay

+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bạn

+ Các giấy tờ khác có liên quan.