Lấy lại đất khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ như thế nào?

Lấy lại đất khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ như thế nào? Chuyển đất đai từ mẹ sang cho con thông qua những hình thức nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi lén chồng đi vay mượn 1 số tiền để mua nhà cho mẹ tôi ở (trả bằng khoản thu nhập riêng của tôi). Và khi sang tên thì đứng tên của mẹ tôi (100% là tiền của tôi, anh trai tôi không chung đồng nào), vậy nếu sau này mẹ tôi qua đời, thì căn nhà này có phải chia phần cho anh trai tôi không? Nếu có, thì ngày bây giờ cần phải làm thủ tục gì để sau này không phải tranh chấp mà chứng minh được đó là tài sản của tôi.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT 

2. Giải quyết vấn đề:

Trên thực tiễn vì nhiều lý do khác nhau, có rất nhiều người nhờ người khác đứng tên mua bất động sản cho mình, đặc biệt là những người trong gia đình.  Việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng với quy định của pháp luật nên pháp luật sẽ không công nhận nên dẫn tới nhiều tranh chấp xảy ra mà người nhờ đứng hộ tên thường không được bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT có quy định về thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận:

“1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi “Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…”; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.”

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn có bỏ tiền ra mua một mảnh đất, nhưng nhờ mẹ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu trong quy định trên thì người nào thể hiện phần thông tin cá nhân trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đấy là người có quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng với quy định của pháp luật nên pháp luật sẽ không công nhận quyền của bạn trên phần đất này mặc dù bạn là người bỏ tiền ra để mua đất.

Giả sử trong trường hợp mẹ bạn mất đi thì phần đất mà mẹ bạn đang đứng tên sẽ là di sản thừa kế được chia cho những người thừa kế. Nếu như mẹ bạn không để lại di chúc thì phần di sản này sẽ được chia cho những người ở hàng thừa kế đầu tiên theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 của mẹ bạn bao gồm: bố mẹ, chồng, con. Theo đó, người anh trai mà bạn nhắc đến cũng sẽ có quyền được chia phần đất này.

Hiện tại, nếu bạn muốn đòi lại phần đất này khi mẹ đang còn sống thì hai bên có thể thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, trước hết bạn và mẹ bạn cần phải thỏa thuận thông qua các hình thức hợp đồng và đưa đi công chứng chứng thực văn bản này. Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ sang con trước tiên bạn và mẹ bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho, hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

Sau khi hoàn thành thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền xử lý yêu cầu bạn có thể chuyển nhượng phần đất này sang tên mình một cách hợp pháp.