Mẹ kế và em trai có được bán tài sản thừa kế của bố để lại không? Khi nào được coi là giao dịch dân sự vô hiệu?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào hội Luật sư Luật Dương Gia Tôi có một vấn đề rất mong Luật sư tư vấn. Cha tôi có một thửa đất 7m×13m. Ông xây nhà với diện tích 4m×13m, phần còn lại ông để trống. Năm 1993 cha tôi qua đời. Trước khi mất ông có để lại di chúc nguyên thửa đất 7m×13m của ông cho tôi trọn quyền sử dụng, không được mua bán (giấy tờ nhà cha tôi đứng tên ). Di chúc được phường kí xác nhận, đóng dấu đỏ. Từ sau khi cha tôi mất mẹ kế và em trai (cùng cha khác mẹ với tôi ) tiếp tục sinh sống trong căn nhà này. Đến năm 2000, em gái (cùng cha khác mẹ với tôi ) bán đi phần đất 3m×13m. Khi bán đất tôi ở xa nên không biết. Đến nay, mẹ kế và em trai đang sinh sống trên căn nhà này đòi bán nhà. Cho tôi hỏi tôi có được quyền ngăn cản bán nhà k? Tôi có quyền lợi trên căn nhà đó không?
Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Làm thế nào để xác định di chúc của bố bạn để lại cho bạn là hợp pháp? Căn cứ vào đâu để tuyên giao dịch mua bán đất giữa mẹ kế và 2 em cùng cha khác mẹ của bạn với người mua đất là vô hiệu? Hiện nay, quy định pháp luật nêu khá rõ về vấn đề thừa kế này, để hiểu ngắn gọn và dễ hiểu bạn có thể tham khảo những phân tích dưới đây:
Theo thông tin bạn đưa ra, đất của bố bạn để lại di chúc cho bạn trước khi mất và được di chúc nguyên thửa đất 7m×13m của bố bạn cho bạn quyền sử dụng, không được mua bán, di chúc được phường kí xác nhận, đóng dấu đỏ. Di chúc phát sinh trước năm 1993 do đó căn cứ theo quy định tại Điều 12 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 do Hội đồng Nhà nước ban hành:
“Điều 12: Di chúc hợp pháp
1- Di chúc hợp pháp là di chúc do người từ đủ mười tám tuổi trở lên tự nguyện lập trong khi minh mẵn, không bị lừa dối và không trái với quy định của pháp luật.
Di chúc cũng được coi là hợp pháp nếu do người từ đủ mười sáu tuổi trở lên nhưng chưa đủ mười tám tuổi tự nguyện lập trong khi minh mẵn, được sự đồng ý của cha mẹ hoặc người đỡ đầu, không bị lừa dối và không trái với quy định của pháp luật.
2- Di chúc do công dân Việt Nam lập ở nước ngoài theo pháp luật của nước ngoài, nếu có nội dung không trái với pháp luật của Việt Nam, cũng được coi là di chúc hợp pháp.”
Theo đó, di chúc của bố bạn để lại là hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện của một di chúc hợp pháp trên, được lập trong trạng thái tinh thần minh mẫn, có xác thực từ phía cơ quan tư pháp của xã. Sau khi bố mất di chúc có hiệu lực, tài sản bạn được sở hữu như di chúc đề cập. Nhưng mẹ kế cùng với 2 em cùng cha khác mẹ của bạn lợi dụng bạn xa nhà và cho họ tiếp tục ở trên đất, họ đã đem tài sản đi bán. Năm 2000 em gái cùng cha khác mẹ bạn bán phần đất 3m×13m chưa xây dựng nhà trên đó đi mà chưa được thông qua ý kiến từ bạn.Tiếp tục đến nay, mẹ kế và em trai cùng cha khác mẹ lại muốn bán phần đất đã xây dựng nhà còn lại đi. Căn cứ vào quyền được thừa hưởng thừa kế theo di chúc ở trên, bạn có quyền yêu cầu người mẹ kế và em trai cùng cha khác mẹ không được bán và trả lại đất cho bạn như trong di chúc có đề cập.
Về việc mẹ và em cùng cha khác mẹ của bạn bán tài sản như vậy, bạn cần chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất bố bạn để lại là thuộc quyền sở hữu của mình mà mẹ kế và em cùng cha khác mẹ của bạn đã thực hiện là vô hiệu. Năm 2000 em gái cùng cha khác mẹ của bạn bán một phần đất của bố để lại cho bạn, do đó áp dụng căn cứ theo quy định tại Điều 142 Bộ luật dân sự năm 1995:
“Điều 142. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ
1- Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe doạ, thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe doạ trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên làm cho bên kia sợ hãi mà phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của những người thân thích.
2- Bên lừa dối, đe doạ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức của bên lừa dối, đe doạ bị tịch thu sung quỹ nhà nước.”
Do bạn cung cấp thông tin chưa được rõ ràng, em gái cùng cha khác mẹ này đang giao dịch dưới hình thức nào? Chỉ là mua bán bằng giấy tờ viết tay không? Hay có chuẩn bị và thực hiện giấy tờ hợp pháp? Nếu mua bán sai phạm bên phía người mua bán biết dấu hiệu sai phạm hay không? Nhưng có thể thấy rằng hành vi mua bán đất thuộc quyền sở hữu của bạn do bố để lại là sai phạm. Tùy vào tính chất của sự việc mà giao dịch của em bạn được xác định là vô hiệu do bị lừa dối hay vô hiệu do giả tạo.
Như vậy, đến thời điểm hiện tại hậu quả pháp lí của hợp đồng dân sự vô hiệu do bị lừa dối này căn cứ theo quy định tại điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995:
“Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”
Do vấn đề giải quyết việc giao dịch mua bán không hợp pháp xảy ra tại thời điểm hiện tại là thời điểm bạn nộp đơn yêu cầu bên phía mẹ và em cùng cha khác mẹ trả lại tài sản thừa kế, do đó áp dụng theo quy định để tuyên hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Quyền sở hữu đất vẫn thuộc về bạn, khi giao dịch mua bán đất của mẹ kế và em cùng cha khác mẹ của bạn đã thực hiện với người mua đất không làm thay đổi quyền sở hữu của bạn trên đất. Bạn có thể nộp đơn ra Ủy ban nhân dân xã để được hòa giải, nếu hòa giải không thành bạn nộp đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có bất động sản theo quy định của Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1.Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2.Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3.Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4.Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
Bạn cũng có thể tham khảo thêm thông tin các dịch vụ tư vấn về luật dân sự của chúng tôi:
- Tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí qua tổng đài điện thoại
- Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua email, bằng văn bản
- Luật sư tư vấn luật dân sư tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu
- Các dịch vụ Luật sư tư vấn - tranh tụng uy tín khác của Luật Dương Gia!
Trân trọng cám ơn!