Miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng mảnh đất duy nhất

Miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng mảnh đất duy nhất. Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính thưa luật sư. Gia đình tôi ở tại 1 căn hộ chung cư, do nhu cầu gia đình muốn chuyển xuống đất nên đã rao bán để mua một căn nhà dưới đất. Tuy nhiên, chưa tìm được người mua căn hộ chung cư thì gia đình tôi đã tìm được 1 căn nhà hợp ý với gia đình nên đã vay ngân hàng để mua và đã làm hợp đồng công chứng. Tôi muốn hỏi luật sư là sau thời điểm tôi làm hợp đồng công chứng để mua căn nhà dưới đất tôi mới bán căn hộ chung cư thì tôi có phải nộp thuế thu nhập hay không? (Căn nhà dưới đất tôi chưa đăng ký quyền sở hữu mà mới chỉ có HĐ công chứng). Trân trọng cảm ơn luật sư

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật thuế – kế toán – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

–Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012

– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007

– Thông tư 111/2013/TT-BTC 

2. Giải quyết vấn đề:

Theo Khoản 2, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân  năm 2007 quy định về các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân:

“2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

Như bạn trình bày, gia đình nhà bạn có 1 căn hộ chung cư, do nhu cầu gia đình muốn chuyển xuống đất nên đã rao bán để mua một căn nhà dưới đất. Tuy nhiên, chưa tìm được người mua căn hộ chung cư thì gia đình bạn đã tìm được 1 căn nhà hợp ý với gia đình nên đã vay ngân hàng để mua và đã làm hợp đồng công chứng. Như vậy, để gia đình bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đồng thời 3 điều kiện được hướng dẫn Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

 – Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế. 

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Đối chiếu với các quy định trên thì nếu gia đình bạn chỉ có duy nhất một căn nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đồng thời gia đình bạn không còn có nhà ở, đất ở riêng khác, gia đình nhà bạn không kinh doanh bất động sản, thì  bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn nhà này cho người khác. Như vậy, việc đáp ứng các điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất là đáp ứng đồng thời tất cả các điều kiện. Nếu không đáp ứng được 1 trong các điều kiện trên thì cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất không được miễn thuế thu nhập cá nhân.

 Hồ sơ miễn thuế gồm có:

– Tờ khai thuế;

– Tài liệu liên quan đến việc xác định số thuế được miễn.

– Văn bản đề nghị miễn thuế, giảm thuế trong đó nêu rõ loại thuế đề nghị miễn, giảm; lý do miễn thuế, giảm thuế; số tiền thuế được miễn, giảm;

– Bản sao chứng thực giấy chứng minh cá nhân( chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước công dân..)

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu ở

Nơi nhận hồ sơ:  Cơ quan quản lý thuế quận, huyện tại nơi đang có nhà ở.

Bạn có thể nộp bằng đường bưu chính, công chức quản lý thuế đóng dấu ghi ngày nhận hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan quản lý thuế. Trường hợp hồ sơ miễn thuế, giảm thuế được nộp bằng giao dịch điện tử thì việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận hồ sơ miễn thuế, giảm thuế do cơ quan quản lý thuế thực hiện thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử.
 Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan quản lý thuế ra quyết định miễn thuế, giảm thuế hoặc thông báo cho người nộp thuế lý do không thuộc diện được miễn thuế, giảm thuế. Trường hợp cần kiểm tra thực tế để có đủ căn cứ giải quyết hồ sơ thì thời hạn ra quyết định miễn thuế, giảm thuế là sáu mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.