Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mua một miếng đất ở Tân Uyên, Bình Dương, với diện tích 45.6m2, bằng giấy tờ viết tay nên không công chứng được mà phải công chứng bằng vi bằng thừa phát lại. Vậy cho tôi hỏi sau này nhà nước có nghị định mới về cấp sổ đỏ tôi có được cấp không? Tôi xin cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Giải quyết vấn đề

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Do bạn không cung cấp đầy đủ thông tin là bạn mua đất vào năm bao nhiêu nên chúng tôi không thể xác định cụ thể được trường hợp của bạn nên chỉ tư vấn cho bạn trên hai trường hợp căn cứ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ nhất bạn mua bán đất trước ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014

Theo quy định tại 

Khoản 54, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành luật đất đai quy định về việc đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đấtđai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo quy định trên, có thể hiểu đối với trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đáp ứng điều kiện sau mới xin cấp Giấy chứng nhận được, đó là: việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ có giấy viết tay phải trước ngày 01/01/2008 hoặc do thừa kế trước ngày 01/7/2014. Nếu như bạn mua nhà đất là giấy viết tay trước ngày 1/1/2008 bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.thì bạn sẽ đủ điều kiện để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho mảnh đất mà bạn đang sử dụng.

Trường hợp thứ hai  bạn mua bán đất từ trước ngày 1/7/2014

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Trường hợp này mà gia đình bạn và chủ đất mua bán đất là hợp đồng viết tay bằng cách lập vi bằng tại văn phòng thừa phát lại và không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lý. Nếu có tranh chấp khi khởi kiện ra tòa thì bạn yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giữa bạn và chủ đất là hợp đồng vô hiệu. 

Trường hợp này mà gia đình chủ cũ và gia đình kia mua bán đất là hợp đồng chỉ viết tay và không có công chứng chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu; khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lí. Và khi khởi kiện ra tòa bạn yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng giữa gia đình chủ cũ với gia đình kia là hợp đồng vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Theo quy định trên, có thể hiểu đối với trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đáp ứng điều kiện sau mới xin cấp Giấy chứng nhận được, đó là: việc chuyển nhượng, tặng cho chỉ có giấy viết tay phải trước ngày 01/01/2008 hoặc do thừa kế trước ngày 01/7/2014. Nếu như bạn mua nhà đất là giấy viết tay  từ ngày 1/1/2008 thì bạn sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho mảnh đất mà bạn đang sử dụng.