Mua bán đất đai khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên giấy tờ

Mua bán đất đai khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trên giấy tờ. Quy định của pháp luật trong trường hợp chênh lệch diện tích đất trong Giấy chứng nhận và đo đạc thực tế.

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư cho em hỏi: em mua nhà tại Bình Dương, khi thỏa thuận là 650.000.000 đồng với diện tích là 4×15 = 60 m2, nhưng khi làm giấy tờ chuyển nhượng cho em chỉ có 58,5 m2, vậy luật sư cho em hỏi bên bán có vi phạm trong điều khoản thỏa thuận khi ký hợp đồng đặt cọc không, hiện tại em còn giữ lại số tiền 10.000.000 đồng em không trả có được không. Em cảm ơn rất nhiều!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ Luật dân sự 2015.

2. Giải quyết vấn đề:

a. Trường hợp 1: Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng có diện tích là 60 m2

Hợp đồng đặt cọc của bạn và bên chuyển nhượng dựa vào diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là 60 m2, tuy nhiên, khi tiến hành đo đạc thực tế để cấp Giấy chứng nhận mới cho bạn thì chỉ có 58,5 m2, do đó, căn cứ theo Đoạn 1 Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để cấp Giấy chứng nhận xác định theo số liệu đo đạc thực tế là chỉ có 58,5 m2 nếu ranh giới thừa đất không thay đổi và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Do đó, việc có sự khác biệt giữa diện tích đất trong hợp đồng đặt cọc và thực tế không phải là lỗi do bên chuyển nhượng nên bên chuyển nhượng không vi phạm hợp đồng và bạn cũng không có quyền giữ lại số tiền 10 triệu đồng nếu không có thỏa thuận trước.

b. Trường hợp 2: Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng có diện tích là 58,5 m2

Thực tế, diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của bên chuyển nhượng chỉ có 58,5 m2 nhưng bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba có hành vi cố ý làm cho bạn nghĩ diện tích đất đúng là 60 m2 nên vẫn lập hợp đồng với diện tích là 60 m2 với bạn thì giao dịch giữa bạn và bên chuyển nhượng sẽ vô hiệu theo Điều 127 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

Khi giao dịch giữa bạn và bên chuyển nhượng thì hậu quả pháp lý của nó được quy định cụ thể tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

– Quyền và nghĩa vụ dân sự của 2 bên không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt kể từ thời điểm xác lập giao dịch.

– Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả;

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng có thể sẽ phải bồi thường cho bạn tương ứng với phần diện tích mà bạn bị thiếu nếu bạn vẫn muốn nhận chuyển nhượng hoặc nhận lại phần tiền đã thanh toán cùng với một khoản bồi thường hợp lý nếu bạn không muốn nhận chuyển nhượng phần nhà đất đó nữa.