Mua đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng có phát sinh hiệu lực không?

Mua đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng có phát sinh hiệu lực không? Hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có mua một miếng đất với diện tích 80m2 vào 15/1/2018 hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay vì là đất nông nghiệp chưa chuyển thổ cư mà chủ đất không đủ tiền để chuyển thổ cư nên tôi đã bàn giao 50% tiền trước. Và có làm giấy hợp đồng mua bán đất và yêu cầu chủ chuyển thổ cư và làm giấy tách thửa nhưng có ghi cụ thể la 80m2. Lúc đó diện tích tối thiểu để tách thổ là 80m2. Nhưng từ 1 tháng 3 năm 2018 diện tích tối thiểu là 100m2 vì đất thuộc xã trực thuộc huyện. Nay chủ đất đã chuyển thổ cư xong và không đồng ý bán thêm. Vậy tôi cần làm gì để tách thửa được vì chủ đất không trả lại tiền cũng không bán thêm nữa.

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật dân sự – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

–Luật Đât Đai 2013

– Bộ luật dân sự 2015

2. Giải quyết vấn đề:

Như ban trình bày: Bạn có mua một miếng đất với diện tích 80m2 vào 15/1/2018 hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay vì là đất nông nghiệp chưa chuyển thổ cư mà chủ đất không đủ tiền để chuyển thổ cư nên tôi đã bàn giao 50% tiền trước. Và có làm giấy hợp đồng mua bán đất và yêu cầu chủ chuyển thổ cư và làm giấy tách thửa nhưng có ghi cụ thể la 80m2. Lúc đó diện tích tối thiểu để tách thổ là 80m2. Nhưng từ 1 tháng 3 năm 2018 diện tích tối thiểu là 100m2 vì đất thuộc xã trực thuộc huyện. Nay chủ đất đã chuyển thổ cư xong và không đồng ý bán thêm. Bạn có thể tham khảo quy định sau:

Căn cứ Điều 188 Luật Đât Đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Ngoài ra căn cứ Điều 117 luật dân sự 2015 quy định Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

– Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

– Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như bạn trình bày, bạn và chủ đất có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay là vô hiệu, không đủ điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng. Bạn hoàn toàn có thể khởi kiện tuyên bố hợp đồng giao dịch giữa các bên vô hiệu do vi pham về mặt hình thức của hợp đồng.Hậu quả giao dịch vô hiệu như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

– Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định.