Mua đất bằng lời nói tranh chấp tòa án nào giải quyết

Mua đất bằng lời nói tranh chấp tòa án nào giải quyết? Thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai.

Mua đất bằng lời nói tranh chấp tòa án nào giải quyết? Thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi mua một diện tích Rừng tại huyện Lục Nam, tỉnh BG của cậu em vợ a trai tôi từ năm 1996 tên Đô, số tiền thỏa thuận 9 triêu, tôi đã trả 7,5 triệu, 1,5 triệu còn lại sau khi sang tên sẽ trả nốt, vì Đô là em vợ a trai tôi nên không viết giấy tờ mua, bán và giao nhận tiền. Tất cả chỉ thỏa thuận nói miệng với nhau và cũng vì nhiều lý do đến nay đã 21 năm mà vẫn chưa sang tên. Cuối năm 2016 chi Dâu tôi mất, tôi mới giục Đô sang tên cho tôi, Đô vẫn nói ok nhưng đến cuối tháng 5/2017 cậu Đô thông báo Rừng vợ em nó bán từ lâu rồi, a e mình gặp nhau để nói chuyện. Hôm 20/6/2017 tôi gặp vợ chồng Đô, cả 2 vợ chồng xin lỗi và nói coi như số tiền a cho e vay, em xin trả lãi và trả lại a chị, nhưng vợ chồng Đô chỉ trả tôi cả gốc và lãi là 20 triệu. Tôi không đồng ý và nếu để thỏa thuận được thì sẽ rất lâu, mất thời gian. Tôi muốn nhờ Tòa án giải quyết vụ việc này tôi nhờ Tòa Dân Sự hay Tòa Kinh Tế để gq và Thủ tục cần những gì ? Tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý.

– Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày, năm 1996 bạn có mua một diện tích đất rừng của Đô, số tiền là 9 triệu đồng. Hai bên không có hợp đồng chuyển nhượng, không có giấy giao nhận tiền. Hai bên chỉ thỏa thuận miệng với nhau. Bạn cũng không trình bày rõ bạn có sử dụng diện tích đó từ năm 1996 đến nay hay không?

Căn cứ tiểu mục 2.3, mục 2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định như sau:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Như vậy, để được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng các điều kiện:

– Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

– Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

– Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Nếu không có đủ các điều kiện nêu trên thì cần đáp ứng các điều kiện theo điểm b, tiểu mục 2.3 nêu trên.

Còn đối với trong trường hợp của gia đình bạn mua bán đất đai với anh Đô nhưng không có hợp đồng chuyển nhượng, không có biên lai thu tiền nên việc mua bán đất của gia đình bạn với anh Đô là giao dịch dân sự vô hiệu. Nên hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Và anh Đô có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Theo quy định Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.”

Như vậy, bạn có thể làm đơn lên tòa án nhân dân quận huyện nơi hiện tại đang có bất động sản tranh chấp để yêu cầu tuyên giao dịch mua bán đất đai vô hiệu để lấy lại số tiền đã giao cho bên bán