Mua đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị không?

Mua đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị không? Điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính mong quý luật sư tư vấn giúp tôi: Tôi định mua miếng đất 5x15m với giá 95 triệu nhưng không có sổ đỏ (chỉ có giấy buôn bán viết tay). Vậy cho tôi hỏi: – Các điều kiện để được cấp sổ đỏ trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay – Các hợp đồng, giấy tờ viết tay nào được chấp nhận? Các hợp đồng giấy tờ viết tay nào là vô hiệu? – Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị xin cấp sổ đỏ trong trường hợp mua bán bằng giấy tờ viết tay? - Chi phí được tính như thế nào khi cấp sổ đỏ (trường hợp đất cây lâu năm lên đất thổ cư được tính phí ra sao) - Nếu bây giờ tôi mua theo hình thức Hợp đồng viết tay có công chứng (chưa được cấp sổ đỏ) cần bên bán cung cấp giấy tờ gì. Sau này nhà nước lấy lại đất để làm dự án thì bồi thường cho tôi như thế nào. Cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập và đăng tải bởi Bộ phận tư vấn về pháp luật đất đai – Phòng trợ giúp pháp lý trực tuyến miễn phí của Công ty Luật TNHH Dương Gia.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1.Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013
• Luật công chứng năm 2014
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP

2.Giải quyết vấn đề:

Tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, bên bán cho bạn cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ khi bên bán được nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 điều 168 và khoản 3 Điều 186 và đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất còn thời hạn sử dụng. Do đó, bên bán cho bạn chưa có sổ đỏ mà chỉ có giấy viết tay nên sẽ không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại điểm a, d khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặc văn phòng công chứng. Nếu không công chứng sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi bạn được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Đất hiện tại đang là đất trồng cây lâu năm mà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải được phép của cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Khi chuyển mục đích sử dụng dất thì bạn cần phải nộp tiền chênh lệch giữa giá đất trồng cây lâu năm và giá đất ở tại địa phương bạn hiện nay căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Do người bán của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên dù có hợp đồng chuyển nhượng nhưng sẽ không được công chứng hay chứng thực căn cứ theo quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng tại khoản 1 Điều 40 Luật công chứng năm 2014:

“Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.”

Trong hồ sơ yêu cầu công chứng thì cần có bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, hợp đồng mua bán viết tay này sẽ không được công chứng.

Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì bạn cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để chứng minh rằng bạn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này, do đó, bạn sẽ không được bồi thường về đất do chưa hoàn tất việc chuyển nhượng.