Nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các thuế phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Tóm tắt câu hỏi:

Ông khiện đang sử dụng hai diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện H và đề đã được xây dựng nhà ở , bao gồm: C từ năm 1977 Một mảnh đất rộng 80m2 được thừa kế từ cha mẹ, Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ) Năm 2016, hai diện tích đất nói trên dược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Ông K phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho nhà nước khi là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài khoản khác gắn liền với đất hay không. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thủa đất của ông K được tính như thế nào ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

–  Luật đất đai năm 2013

–  Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007

– Thông tư 153/2011/TT-BTC

2. Giải quyết vấn đề 

Theo quy định của pháp luật thì đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.là thuộc đối tượng chịu thuế và trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Ngoài ra, nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

“- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.”

Đối với mảnh đất mà năm 1977 ông K được hưởng thừa kế 

* Về thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại khoản 4 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

* Về lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 10 điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP  về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ gồm nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó,với trường hợp của ông K thì từ năm 1977 ông K có một mảnh đất rộng 80m2 được thừa kế từ cha mẹ thì đối với mảnh đất này không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, 

Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ)

Về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định theo điều 4 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:

– Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế và trường hợp ông K chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khâc gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất phải nộp thuế.

Căn cứ theo quy định tại điều 6 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm và thuế suất.

Về thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện quy định tại điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC như sau:

” Điều 7. Thuế suất

1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

2. Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

a) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở mới để làm căn cứ tính thuế;

b) Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để làm căn cứ tính thuế.

3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.

5. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mlà Thức thuế suất 0,03%.”

Vì vậy, trường hợp của ông K thì mảnh đất đó là đất ở và nằm trong hạn mức nên thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Như vậy, khi làm thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông K phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Do bạn không cung cấp đầy đủ thông tin là mảnh đất ở của ông K ở khu vực nào nên không thể tính cụ thể giá đất nên để biết được chi tiết các khoản thực hiện nghĩa vụ tài chính mà ông K phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông K có thể liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai của Uỷ bạn nhân dân cấp huyện để biết thêm thông tin theo quy định của pháp luật.