Pháp luật quy định về lối đi qua bất động sản liền kề

Pháp luật quy định về lối đi qua bất động sản liền kề? Có được nhập phần đất lối đi chung vào đất của gia đình.

Tóm tắt câu hỏi:

Kính chào luật sư : Luật sư cho phép tôi hỏi một việc như sau : Gia đình ông A có thửa đất diện tích 540m2 hướng nhà quay hướng Nam, đường ra quốc lộ theo hướng Nam. Sau này ông A chia đất ra 4 lô để bán và quay hướng các lô đó theo hướng đông. Tuy nhiên hướng đông giáp đất nhà ông A là đất công không có đường đi nên ông A trích trong quỹ đất 540m2 của mình ra làm đường đi chung cho 4 lô trên để đi ra đường quốc lộ ( đường đi chung rông 2m chiều dài chạy dọc theo mặt tiền của 4 lô trên). 4 lô trên ông A bán cho ông B 3 lô trong cùng , tôi mua lô ngoài cùng, đường đi chung rộng 2m là đường đi chung của nhà tôi và nhà ông B ( ông B muốn ra đường chính phải đi qua đường đi chung trước mặt tiền nhà tôi, vì đường đi chung đến nhà ông B là ngõ cụt). Sau này ông B mua được mảnh đất công liền kề đường đi chung đó và rào đường đi chung phần giáp nhà tôi với nhà ông B để sử dụng vào mục đích riêng, đồng thời ông B mở đường đi qua mảnh đất công để đi ra đường quốc lộ. Tôi có ý kiến ra địa chính phường thì họ bảo là nhà tôi ở lô ngoài, nhà ông B ở trong và phần dường đi chung trước mặt nhà ông B tôi không có quyền gì, khi ông B có đơn xin nhập đường đi chung đó vào đất nhà ông B thì phường sẽ giải quyết cho nhập. Vậy xin hỏi luật sư 1. Ông B chiếm đường đi chung đó có đúng không vi đường đi chung đó trước mặt tiền nhà ông B và nhà tôi vẫn có đường đi ra ngoài ( ông B nói rằng đường đi chung trước mặt nhà nào thì nhà đó được quyền chiến dụng và ông ấy không đi đường chung qua trước mặt tiền nhà tôi nữa). 2. Địa chính phường trả lời thế đúng hay sai Tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015.

– Luật đất đai 2013.

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì được hiểu Ông A có diện tích đất 540 m2, ông A chia thành 4 lô đất. Và trích một phần diện tích đất để làm lối đi chung cho 4 lô đất để đi ra đường quốc lộ. Sau này, 3 lô đất trong cùng thì được bán cho ông B, còn lô đất bên ngoài thì bán cho gia đình bạn. Lối đi chung vẫn được hai gia đình sử dụng. Nay ông B có lỗi đi riêng nên muốn rào phần đất đi chung để sử dụng mục đích riêng.

Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy, trước đây vì ba lô đất của ông B hiện tại bị vây bọc và không có lối đi qua, nên ông A đã trích riêng một đất của ông để dành lối đi chung cho 4 lô đất của ông trước khi bán. Do đó có thể thấy lối đi chung này là phần đất dành cho cả 4 lô đất chứ không phải dành riêng cho 3 lô trong cùng (nay của ông B).

Hơn nữa căn cứ theo Điều 211 Bộ luật dân sự 2015 quy định sở hữu chung của cộng đồng thì:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Về nguyên tắc lối đi chung thuộc trường hợp sở hữu chung của các bất động sản liền kề nên theo quy định thì việc quản lý, sử dụng tài sản chung của cộng đồng phải được sự đồng ý, thống nhất của các thành viên.

Với thông tin bạn cung cấp thì lối đi chung này gia đình ông B và gia đình bạn có quyền sử dụng. Nên việc ông B có sử dụng lối đi đó hay không là do nhu cầu và quyền của ông B nhưng ông B sẽ không thể tự ý rào chắn, ngăn cản hộ gia đình khác sử dụng phần diện tích đó và nhập phần diện tích đó vào thửa đất của mình được.

Do đó, việc cơ quan có thẩm trả lời bạn như vậy là chưa phù hợp theo quy định của pháp luật.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Như vậy, nếu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì bạn có thể làm đơn gửi lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết.